x close

วิธีประหยัดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2564 วางแผนอย่างไรให้จ่ายภาษีน้อยลง

          ภาษีที่ดิน 2564 เก็บเท่าไร สำหรับคนมีบ้านหลายหลัง หรือมีที่ดินเชิงพาณิชย์ ถ้ารู้จักวางแผนดี ๆ ก็จะช่วยให้จ่ายภาษีที่ดินน้อยลง
          ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นไป เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง ที่ดิน ห้องชุด ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ของปีนั้น ๆ จะต้องเสียภาษีที่ดิน ตามที่ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 กำหนด ซึ่งบางกรณีอาจได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษี รวมทั้งอาจมีการประกาศลดภาษีเพิ่มเติมเป็นกรณีพิเศษในแต่ละปี เช่น ในปี 2563 ปรับลดภาษีที่ต้องจ่ายให้ถึง 90% เพื่อบรรเทาภาระภาษีจากสถานการณ์โควิด 19

          อย่างไรก็ตาม สำหรับคนที่มีอสังหาริมทรัพย์ครอบครองเป็นจำนวนมากกว่า 2 แห่ง หรือมีที่ดินที่ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ ที่ดินรกร้าง จะต้องเสียภาษีในอัตราสูงกว่าประเภทอื่น ๆ จึงต้องมองหาวิธีที่จะช่วยให้จ่ายภาษีน้อยลง ซึ่งควรดำเนินการต่าง ๆ ให้แล้วเสร็จก่อนวันที่ 1 มกราคม ถึงช่วยประหยัดภาษีได้ แต่ก่อนจะไปดูว่าต้องวางแผนอย่างไร ตามมาทำความเข้าใจเรื่องภาษีที่ดินให้ชัดเจนกันก่อน  
ภาษีที่ดิน

ใครต้องเสียภาษีที่ดิน
  • เจ้าของที่ดิน / เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง / เจ้าของห้องชุด (ไม่จำเป็นว่าต้องเป็นเจ้าบ้าน เพราะหากเจ้าบ้านไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ ไม่มีชื่อในโฉนดที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น เจ้าบ้านก็ไม่ใช่ผู้ที่ต้องเสียภาษี)
     
  • ผู้ครอบครองทรัพย์สิน ทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของรัฐ เช่น ผู้เช่าที่ราชพัสดุอยู่ แม้ไม่ได้เป็นเจ้าของที่นั้น ๆ แต่เป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีตามกฎหมายฉบับนี้
     
  • เป็นผู้ครอบครอง หรือใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นอยู่ในวันที่ 1 มกราคม ของปีนั้น เช่น หากซื้อคอนโดมิเนียมในเดือนกุมภาพันธ์ 2564 จะยังไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2564 เพราะยังไม่ได้ครอบครองในวันที่ 1 มกราคม 2564 แต่จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2565
อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2564

          อัตราการเก็บภาษีที่ดิน แบ่งออกเป็น 4 ประเภท ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ ได้แก่ เกษตรกรรม, ที่อยู่อาศัย, อื่น ๆ (พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม) และที่ดินรกร้างว่างเปล่า โดยคิดอัตราภาษีเป็นรูปแบบขั้นบันไดเพิ่มขึ้นตามมูลค่าราคาประเมิน 

          สำหรับในปี 2564 มีกรณียกเว้นและลดภาษีบางประการ จึงคิดอัตราภาษี ดังนี้ 

1. ที่ดินเกษตรกรรม

  • เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา : ในปี 2564 ไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน
  • เจ้าของเป็นนิติบุคคล : ในปี 2564 เสียภาษีที่ดินตามอัตราปกติ คือ
ภาษีที่ดินเกษตรกรรม

2. ที่พักอาศัย

          ไม่ว่าจะเป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเอง หรือให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย รวมถึงบ้าน หอพัก อพาร์ตเมนต์ คอนโด ที่ปล่อยเช่ารายเดือน จะเก็บภาษีในหมวดที่พักอาศัย โดยแบ่งเป็น 3 ประเภท คือ
2.1 บ้านหลังหลัก (บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน)

          กรณีบ้านหลังหลัก (เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง + มีชื่อในทะเบียนบ้าน) มีราคาไม่ถึง 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี ส่วนที่เกิน 50 ล้านบาท ให้เสียภาษีตามอัตราปกติ

ภาษีที่ดิน

2.2 บ้านหลังหลัก (บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน)
          กรณีเป็นเจ้าของเฉพาะบ้านอย่างเดียว (บ้านเจ้าของอยู่เองบนที่ดินเช่า) และมีชื่อในทะเบียนบ้านในวันที่ 1 มกราคม ของปีภาษีนั้น จะต้องเสียภาษี ดังนี้
ภาษีที่ดิน

2.3 บ้านหลังอื่น ๆ เช่น บ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป หรือบ้านที่ไม่มีชื่อเราอยู่ในทะเบียนบ้าน
          กรณีบุคคลนั้นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป ไม่ว่าบ้านหลังนั้นจะมีมูลค่าเท่าไรก็ต้องเสียภาษี ตามอัตรานี้
ภาษีที่ดิน

3. ที่ดินใช้ประโยชน์อื่น นอกจากเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย

         หมายถึง ที่ดินอื่น ๆ ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรและการอยู่อาศัย เช่น เป็นที่ดินเพื่อเชิงพาณิชย์ อย่างโรงแรม ร้านค้า ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ โรงงาน หอพักรายวัน เสียภาษีตามอัตราต่อไปนี้
ภาษีที่ดิน

4. ที่ดินรกร้างว่างเปล่าไม่ได้ทำประโยชน์

          หมายถึง ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้ทำประโยชน์ตามควร หรือถูกปล่อยทิ้งไว้ว่างเปล่า จะต้องเสียภาษี ดังนี้
ภาษีที่ดิน

          นอกจากนี้ หากปล่อยรกร้างเป็นเวลา 3 ปีติดต่อกัน จะถูกเก็บภาษีเพิ่มอีก 0.3% ในปีที่ 4 และถูกเก็บเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก ๆ 3 ปี หากยังไม่ได้มีการนำมาทำประโยชน์ แต่สูงสุดไม่เกิน 3%
วิธีคำนวณภาษีที่ดิน
ภาษีที่ดิน

1. ที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง

          ภาษีที่ต้องจ่าย = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษี  

         โดยมูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ดิน 

2. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

          ภาษีที่ต้องจ่าย = (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี  

         โดยมูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ดิน 
         มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = (ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่สิ่งปลูกสร้าง) - ค่าเสื่อมราคา

3. ห้องชุด

           ภาษีที่ต้องจ่าย = มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี  

          โดยมูลค่าห้องชุด = ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่ห้องชุด (ตร.ม.)
 

  • ราคาประเมินทุนทรัพย์ สามารถตรวจสอบได้จากเว็บไซต์ กรมธนารักษ์  
     
  • การหักค่าเสื่อมราคาของสิ่งปลูกสร้าง เป็นไปตามประเภทและระยะเวลาการก่อสร้าง ตามตารางนี้

กรณีใช้ประโยชน์ที่ดินหลายประเภท คำนวณอย่างไร ?

          ให้แยกกันคำนวณตามการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น บ้านขนาด 50 ตารางวา 2 ชั้น ชั้นแรกเป็นร้านขายของ ชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัย ให้คำนวณภาษีชั้นแรกในอัตราที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม ส่วนชั้นบน คำนวณตามอัตราภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย 

รวมเทคนิคประหยัดภาษีที่ดิน

* กรณีมีบ้าน-คอนโด หลายแห่ง

ภาษีที่ดิน

          อย่างที่ทราบแล้วว่า ถ้าเรามีบ้าน หรือคอนโดมิเนียม หรือห้องชุดหลายแห่ง จะได้รับการยกเว้นภาษีเฉพาะบ้านหลังหลักหลังเดียวที่เรามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเท่านั้น ส่วนบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป ไม่ว่าจะมีมูลค่าเท่าไรก็ต้องจ่ายภาษี แต่ถ้าต้องการเซฟค่าภาษีให้น้อยลง สามารถใช้วิธีต่อไปนี้ โดยดำเนินการก่อนวันที่ 1 มกราคม 2564

1. ย้ายชื่อตัวเองไปอยู่ในทะเบียนบ้านที่มีราคาแพงที่สุด

          เนื่องจากบ้านหลังหลักที่เราเป็นทั้งเจ้าของที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง และมีชื่อในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี ถ้ามีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่ถ้าเราเป็นเพียงเจ้าของบ้าน ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน ตรงนี้จะได้รับการยกเว้น 10 ล้านบาท ซึ่งก็ช่วยประหยัดภาษีได้พอสมควร เพราะหากราคาบ้านเกินตามเกณฑ์ที่กำหนดก็จะเสียภาษีแค่ส่วนต่างที่เกินมาเท่านั้น  

2. โอนอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นชื่อของญาติ

          หากญาติสนิท เช่น ภรรยา ลูก พ่อแม่ ยังไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แห่งใดเลย เราสามารถโอนที่ดิน-บ้าน-คอนโด ที่เป็นชื่อเรา ให้เป็นชื่อของญาติได้ เพื่อจะได้ใช้สิทธิ์ยกเว้นภาษีบ้านหลังหลัก มูลค่าไม่เกิน 10-50 ล้านบาท 

ตัวอย่าง

คุณบี มีบ้านในครอบครองถึง 3 หลัง ปกติจะต้องเสียภาษีที่ดิน ดังนี้

  • บ้านหลังที่ 1 ราคา 5 ล้านบาท (คุณบีพักอาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน) ถือเป็นบ้านหลังหลัก ได้รับการยกเว้นสำหรับมูลค่าบ้านไม่เกิน 50 ล้านบาท บ้านหลังนี้จึงไม่ต้องเสียภาษี
  • บ้านหลังที่ 2 ราคา 10 ล้านบาท ถือเป็นบ้านหลังอื่น ต้องเสียภาษี 0.02% เท่ากับ 2,000 บาท
  • บ้านหลังที่ 3 ราคา 50 ล้านบาท ถือเป็นบ้านหลังอื่น ต้องเสียภาษี 0.02% เท่ากับ 10,000 บาท


          รวมต้องเสียภาษี 12,000 บาท

แต่หากคุณบีต้องการประหยัดภาษีที่ดิน สามารถทำได้ ดังนี้

1. ย้ายชื่อตัวเองไปอยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่แพงที่สุด คือ บ้านหลังที่ 3 ราคา 50 ล้านบาท จะได้ไม่ต้องจ่ายภาษี เพราะได้รับการยกเว้น

2. โอนบ้านหลังที่ 2 ราคา 10 ล้านบาท ให้เป็นชื่อของญาติ เช่น ภรรยา ลูก ที่ยังไม่ได้เป็นเจ้าของบ้านหลังไหนมาก่อน ตรงนี้จะได้รับการยกเว้นมูลค่าบ้านไม่เกิน 50 ล้านบาท จึงไม่ต้องจ่ายภาษีเช่นกัน

3. ส่วนบ้านหลังที่ 1 ราคา 5 ล้านบาท ก็สามารถโอนให้ญาติ เพื่อจะได้ไม่ต้องเสียภาษีได้เช่นกัน แต่หากไม่ต้องการโอนให้ใคร คุณบีก็สามารถจ่ายภาษีบ้านหลังนี้ได้ในอัตรา 0.02% หรือ 1,000 บาท

          เท่ากับคุณบีจะเสียภาษีที่ดินเพียง 1,000 บาทเท่านั้น จากเดิมต้องเสียภาษี 12,000 บาท  

          อย่างไรก็ตาม ข้อสำคัญมาก ๆ ที่ต้องพิจารณาก่อนใช้วิธีโอนบ้านก็คือ ลองคำนวณให้ดีก่อนว่า ระหว่างการโอนที่ดิน-บ้านให้คนอื่น กับไม่โอนบ้านให้คนอื่นแต่ยอมจ่ายภาษีที่ดินทุกปี แบบไหนจะเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่าในระยะยาว เพราะการโอนที่ดิน-บ้าน ก็ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมและภาษีเช่นกัน ซึ่งเป็นจำนวนที่สูงกว่าภาษีที่ดินด้วย

สามารถดูอัตราค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน-บ้าน ได้ที่นี่

โอนที่ดิน-โอนบ้าน 2563 มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง คำนวณภาษียังไง

ตัวอย่างเปรียบเทียบระหว่างการจ่ายภาษีที่ดินตามปกติ กับการโอนบ้านให้ลูก
  • ถ้าคุณบี ไม่โอนบ้านหลังที่ 2 มูลค่า 10 ล้านบาท ให้กับลูก คุณบีจะต้องจ่ายภาษีที่ดินปี 2564 ในอัตรา 0.02% หรือ 2,000 บาท โดยประมาณ และตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป อัตราภาษีบ้านหลังอื่น ๆ จะปรับเพิ่มขึ้นเป็นไม่เกิน 0.3% จึงขอยกตัวอย่างที่ตัวเลข 0.3% เท่ากับจ่ายภาษีไม่เกินปีละ 30,000 บาท (ไม่รวมการคำนวณราคาประเมินบ้านและค่าเสื่อมราคา ซึ่งสามารถปรับขึ้น-ลงได้ทุกปี)
     
  • ถ้าคุณบี โอนบ้านหลังที่ 2 มูลค่า 10 ล้านบาท ให้กับลูก บ้านหลังนี้ไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน แต่ต้องเสียค่าโอนบ้านแบบพ่อแม่โอนให้ลูก คือ 

          - ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน เท่ากับ 50,000 บาท
          - ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินเท่ากับ 50,000 บาท
          - ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
          - ค่าพยาน 20 บาท
          - ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท

          รวมต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้าน 100,030 บาท

          สรุปว่า ถ้าโอนบ้านให้ลูก ต้องเสียค่าธรรมเนียม 100,030 บาท และไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน แต่หากไม่โอนบ้านให้ลูก ปี 2564 ต้องจ่ายภาษีที่ดินประมาณ 2,000 บาท ส่วนปีต่อไปต้องจ่ายภาษีประมาณปีละไม่เกิน 30,000 บาท เท่ากับว่าหากจ่ายภาษีที่ดินถึงปี 2568 จะเสียภาษีที่ดินเป็นจำนวนสูงกว่าค่าธรรมเนียมโอนบ้านให้ลูกแล้ว

        ดังนั้น หากคุณบีต้องการเก็บบ้านหลังนี้ไว้นานกว่า 4 ปี การโอนบ้านให้ลูกจะช่วยประหยัดภาษีได้มากกว่า เพราะเสียค่าธรรมเนียมรอบเดียว แต่ถ้าต้องการขายบ้านก่อน 4 ปี ก็ควรเลือกเสียภาษีที่ดินตามปกติจะประหยัดกว่าการโอนบ้านให้ลูก

          นอกจากนี้ หากเป็นกรณีโอนบ้านให้คนอื่นที่ไม่ใช่ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย จะต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย เพิ่มอีกด้วย จึงต้องคำนวณให้ดี ๆ ว่าจะเลือกโอนบ้านให้คนอื่น หรือยอมจ่ายภาษีที่ดินเอง

* กรณีมีที่ดินเปล่า-ที่ดินรกร้าง

ภาษีที่ดิน

          ที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ทำประโยชน์อันใด จะถูกเก็บภาษีในอัตราสูง คือเริ่มต้น 0.3% และเมื่อปล่อยรกร้างเป็นเวลา 3 ปี ติดต่อกัน จะถูกเก็บภาษีเพิ่มอีก 0.3% ในปีที่ 4 จึงมีคำแนะนำสำหรับคนมีที่ดินเปล่า ซึ่งต้องการประหยัดภาษี ดังนี้

1. เปลี่ยนที่ดินเปล่าให้เป็นที่ดินเกษตรกรรม

     เพราะที่ดินเกษตรกรรมจะเสียภาษีถูกที่สุด คือ 

  • เจ้าของที่ดินเป็นบุคคลธรรมดา ไม่ต้องเสียภาษีใน 3 ปีแรก (ปี 2563-2565) ส่วนปี 2566 เป็นต้นไป จะได้รับยกเว้น 50 ล้านบาทแรก/เขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
  • เจ้าของที่ดินเป็นนิติบุคคล แม้จะไม่ได้รับการยกเว้นภาษี แต่ก็ยังเสียภาษีถูกกว่าประเภทที่ดินรกร้าง 

          ยกตัวอย่างเช่น เรามีที่ดินรกร้างมูลค่า 30 ล้านบาท ต้องเสียภาษีอัตรา 0.3% คิดเป็น 90,000 บาท แต่ถ้าเปลี่ยนเป็นที่ดินเกษตรกรรม จะไม่ต้องเสียภาษีเลย เพราะได้รับการยกเว้น

          
อย่างไรก็ตาม ที่ดินเกษตรกรรมจะต้องมีการปลูกพืช หรือเลี้ยงสัตว์ แต่ไม่ใช่ว่าปลูกต้นไม้แค่ 10 ต้น แล้วจะเปลี่ยนที่ดินรกร้างให้เป็นที่ดินเกษตรกรรมได้เลย เนื่องจากคำว่าที่ดินเพื่อการเกษตรจะต้องปลูกต้นไม้ตามที่กระทรวงเกษตรและสหกรณ์กำหนดด้วย เช่น

  • กล้วย : ขั้นต่ำ 200 ต้น/ไร่
  • ขนุน : ขั้นต่ำ 25 ต้น/ไร่
  • ทุเรียน : ขั้นต่ำ 20 ต้น/ไร่
  • ฝรั่ง : ขั้นต่ำ 45 ต้น/ไร่
  • มะม่วง : ขั้นต่ำ 20 ต้น/ไร่
  • มะพร้าวอ่อน : ขั้นต่ำ 20 ต้น/ไร่
  • มะนาว : ขั้นต่ำ 50 ต้น/ไร่
  • ยางพารา : ขั้นต่ำ 80 ต้น/ไร่

    หลักเกณฑ์และรายละเอียดของการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตร สามารถอ่านได้ที่นี่

2. แบ่งแปลงที่ดินให้มีขนาดเล็กลง

          ที่ดินแปลงใหญ่มีมูลค่าสูงจะเสียภาษีอัตราสูงกว่าที่ดินแปลงเล็กตามอัตราภาษีขั้นบันได หลายคนจึงใช้วิธีแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงเล็ก ๆ หรือโอนที่ดินที่แบ่งแล้วให้เป็นชื่อภรรยา ชื่อลูก อย่างไรก็ตาม หากมีการโอนที่ดินต้องพิจารณาเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนด้วย  

3. แบ่งที่ดินเกษตรกรรมให้กระจายอยู่คนละ อปท.

          กรณีมีที่ดินเกษตรกรรมในนามบุคคลธรรมดา การกระจายที่ดินให้อยู่คนละองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) จะช่วยลดภาษีได้อีกทาง เพราะแม้ว่าปี 2564-2565 จะไม่ต้องเสียภาษีเลย แต่ในปี 2566 เป็นต้นไป ซึ่งต้องเสียภาษีตามปกติ ก็จะได้รับยกเว้น 50 ล้านบาทแรก/เขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

4. เปลี่ยนให้เป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย

          เช่น เราอาจจะสร้างบ้านบนที่ดินผืนนั้นไว้อยู่อาศัยเอง หรือสร้างบ้าน-หอพักไว้ปล่อยเช่ารายเดือนก็ได้ เพื่อจะได้จ่ายภาษีที่ดินในประเภทที่อยู่อาศัย ซึ่งเสียภาษีในอัตรา 0.02-0.10% ถูกกว่าอัตราภาษีที่ดินรกร้างถึง 10 เท่า โดยกฎหมายกำหนดว่า ที่อยู่อาศัยจะต้องมีลักษณะดังต่อไปนี้

  • เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะให้บุคคลใช้เพื่อการอยู่อาศัย เช่น ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเอง ให้ญาติพี่น้องอยู่อาศัย หรือให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย ให้เสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย
     
  • ให้ครอบคลุมถึงช่วงเวลาระหว่างการก่อสร้าง หรือปรับปรุงต่อเติมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่ใช้เพื่อการอยู่อาศัยด้วย เช่น บ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการตกแต่ง เป็นต้น
     
  • สำหรับบ้าน หอพัก อพาร์ตเมนต์ หรือคอนโด ปล่อยเช่ารายเดือนนั้น ให้เก็บตามอัตราภาษีที่อยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการพาณิชย์ แต่หากให้เช่าเป็นรายวัน จะจัดอยู่ในหมวดใช้ประโยชน์เพื่อการอื่น ๆ 

5. ให้นิติบุคคลถือครองอสังหาริมทรัพย์แทนบุคคลธรรมดา

          หากมีอสังหาริมทรัพย์ครอบครองจำนวนมาก อาจใช้วิธีจดทะเบียนให้นิติบุคคลเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แทน เนื่องจากนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้าง แม้จะต้องเสียภาษีในอัตราเต็ม ไม่ได้รับการยกเว้นบางประการเหมือนกับบุคคลธรรมดา แต่สามารถนำภาษีที่จ่ายไปมาหักเป็นรายจ่ายของบริษัทเพื่อลดหย่อนได้ทุกปี จึงช่วยบรรเทาภาระภาษีได้อีก

6. ใช้เป็นพื้นที่เพื่อสาธารณประโยชน์

  • พ.ร.บ. ฉบับนี้ มีข้อยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน กรณีที่เจ้าของทรัพย์สินยินยอมให้ราชการใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ เช่น ใช้เป็นสวนสาธารณะของชุมชน เป็นสนามกีฬาของชุมชน เป็นต้น โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นและเจ้าของทรัพย์สินจัดทำข้อตกลงร่วมกันให้ใช้ทรัพย์สินนี้เพื่อประโยชน์สาธารณะตลอดทั้งปีภาษี
     

  • นอกจากนี้ ยังมีกรณีลดภาษี เมื่อเจ้าของที่ดินนำทรัพย์สินมาใช้เพื่อสาธารณะ โดยให้บริการแก่ประชาชนทั่วไป เช่น ใช้เป็นสถานที่เล่นกีฬา สวนสัตว์ สวนสนุก ที่จอดรถสาธารณะของรถไฟฟ้าหรือสถานีขนส่ง หรือนำจัดตั้งเป็นโรงเรียน โรงเรียนสอนศาสนา ตรงนี้กฎหมายได้กำหนดให้ลดภาษีร้อยละ 90 ของจำนวนภาษีที่ต้องจ่าย (แต่การจัดตั้งนั้นต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด)

* กรณีมีที่ดิน-บ้าน-คอนโด ปล่อยเช่า

ภาษีที่ดิน

  • หากเก็บค่าเช่ารายวัน จะต้องเสียภาษีที่ดินประเภทพาณิชยกรรม แต่หากปล่อยเช่าเป็นรายเดือน หรือรายปี จะถือว่าเป็นบ้านเพื่อใช้อยู่อาศัย เสียภาษีในอัตราที่ถูกกว่ามาก
     
  • ในทางกฎหมาย คนที่จ่ายภาษีคือเจ้าของทรัพย์สิน แต่ในทางปฏิบัติเจ้าของกรรมสิทธิ์ก็สามารถเจรจาให้ผู้เช่าเป็นผู้จ่ายภาษีที่ดินแทนได้เช่นกัน หรือจะแบ่งจ่ายกันคนละครึ่งก็ได้ ขึ้นอยู่กับการตกลงของทั้งสองฝ่าย

* กรณีทรัพย์สินนั้นมีกรรมสิทธิ์ร่วมกันหลายคน

           เช่น ที่ดิน หรือห้องชุด มีเจ้าของร่วมกันหลายคน สามารถตกลงให้คนใดคนหนึ่งเป็นผู้จ่ายภาษีที่ดินคนเดียวก็ได้ หรือจะร่วมกันจ่ายก็ได้
กรณีลดหย่อน-ผ่อนปรนภาษีอื่น ๆ ที่ควรรู้ 
ภาษีที่ดิน

1. ทรัพย์สินที่ได้รับมรดก

          บุคคลธรรมดาที่ได้รับมรดกเป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด โดยใช้เป็นบ้านหลังหลัก มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคม ของปีนั้น และรับโอนเป็นมรดกก่อนวันที่ 13 มีนาคม 2562 จะได้ลดภาษี 50% ของจำนวนภาษีที่จะต้องเสีย

          เช่น คุณเอ็มได้รับมรดกที่ดินพร้อมบ้าน มูลค่า 55 ล้านบาท โดยมีชื่ออยู่ในบ้านหลังนี้ จะได้รับยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทแรก ส่วนเกินอีก 5 ล้านบาท จะเสียภาษี 0.03% คิดเป็น 1,500 บาท แต่คุณเอ็มได้รับบ้านหลังนี้มาตั้งแต่วันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2562 จึงได้ลดภาษี 50% เท่ากับต้องจ่ายภาษี 750 บาท

2. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่รอการพัฒนา

     ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลักษณะต่อไปนี้จะได้ลดภาษีร้อยละ 90 เป็นเวลาไม่เกิน 3 ปี

  • ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่นำมาพัฒนาเป็นโครงการจัดสรร (ตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน) ทั้งเพื่ออยู่อาศัย หรือเพื่ออุตสาหกรรม
  • ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่นำมาพัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรม (ตามกฎหมายการนิคมฯ)
  • ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่นำมาพัฒนาเป็นอาคารชุด (ตามกฎหมายอาคารชุด)

3. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับความเสียหาย

      หากปีใดที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้รับความเสียหาย หรือถูกทำลายด้วยเหตุอันพ้นวิสัยที่จะป้องกันได้ เช่น อัคคีภัย วาตภัย อุทกภัย ภัยแล้ง ฯลฯ ตามที่กำหนด จะได้รับการลดหรือยกเว้นภาษี ดังนี้
  • ทรัพย์สินเสียหายไม่เกิน 2 ใน 3 ของจำนวนเนื้อที่ทั้งหมด ให้ลดภาษีตามส่วนที่เสียหาย
  • ทรัพย์สินเสียหายเกินกว่า 2 ใน 3 ของจำนวนเนื้อที่ทั้งหมด ให้ได้รับยกเว้นภาษี เท่ากับไม่ต้องเสียภาษีที่ดินในปีภาษีถัดไป

4. กรณีต้องจ่ายภาษีที่ดินสูงกว่าภาษีโรงเรือน-ภาษีบำรุงท้องที่

     ก่อนจะมีการประกาศใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เจ้าของทรัพย์สินจะต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน หรือภาษีบำรุงท้องที่ ทุกปีอยู่แล้ว แต่เมื่อเปลี่ยนมาเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทน หากจำนวนเงินที่ต้องจ่ายสูงกว่าจำนวนภาษีเดิมที่เสียอยู่ กฎหมายก็ยังผ่อนปรนให้ทยอยปรับภาษีส่วนที่เพิ่มจากเดิมในช่วง 3 ปีแรก ดังนี้

  • ปีที่ 1 จ่ายเท่ากับจำนวนภาษีเดิมที่จ่ายในปีก่อนใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ภาษีส่วนที่เหลือให้จ่าย 25% 
  • ปีที่ 2 จ่ายเท่ากับจำนวนภาษีเดิมที่จ่ายในปีก่อนใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ภาษีส่วนที่เหลือให้จ่าย 50%
  • ปีที่ 3 จ่ายเท่ากับจำนวนภาษีเดิมที่จ่ายในปีก่อนใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ภาษีส่วนที่เหลือให้จ่าย 75%

ตัวอย่าง

          นิติบุคคลมีที่ดินเกษตรกรรม มูลค่า 50 ล้านบาท ในปี 2562 เสียภาษีบำรุงท้องที่ 3,600 บาท แต่ในปี 2563 เปลี่ยนจากการจ่ายภาษีบำรุงท้องที่ เป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ต้องเสียภาษีอัตรา 0.01% ดังนั้น ที่ดินมูลค่า 50 ล้านบาท ต้องเสียภาษี 5,000 บาท เพิ่มจากเดิมที่เคยเสีย 5,000-3,600 = 1,400 บาท

          กรณีภาษีที่ดินมีจำนวนสูงกว่าภาษีบำรุงท้องที่ที่เคยจ่าย จะได้รับการผ่อนปรน คือให้จ่ายภาษี ดังนี้

  • ปีที่ 1 จ่ายเท่าจำนวนเดิมคือ 3,600 บาท บวกด้วย 25% ของภาษีส่วนที่เกินมา (1,400*25% = 350 บาท) รวมจ่ายภาษี 3,600+350 = 3,950 บาท
     
  • ปีที่ 2 จ่ายเท่าจำนวนเดิมคือ 3,600 บาท บวกด้วย 50% ของภาษีส่วนที่เกินมา (1,400*50% = 700 บาท) รวมจ่ายภาษี 3,600+700 = 4,300 บาท
     
  • ปีที่ 3 จ่ายเท่าจำนวนเดิมคือ 3,600 บาท บวกด้วย 75% ของภาษีส่วนที่เกินมา (1,400*75% = 1,050 บาท) รวมจ่ายภาษี 3,600+1,050 = 4,650 บาท
     
  • ปีที่ 4 เสียภาษีเต็มจำนวน ตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ คือ 5,000 บาท
ต้องเสียภาษีเมื่อไร ?
ภาษีที่ดิน

     ตามกฎหมายได้กำหนดระยะเวลาเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้

  • ประกาศราคาประเมินที่ดิน : ก่อนวันที่ 1 กุมภาพันธ์ ของทุกปี
     
  • แจ้งการประเมินภาษีให้ผู้เสียภาษีทราบ : ภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี เมื่อได้รับแจ้งให้ตรวจสอบอัตราภาษี ประเภทของภาษีที่จัดเก็บให้เรียบร้อย กรณีที่พบว่าข้อมูลไม่ถูกต้อง เช่น ประเมินบ้านซึ่งเป็นที่พักอาศัย เป็นการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ ซึ่งจะทำให้เสียภาษีมากขึ้น เราสามารถใช้สิทธิ์คัดค้านการประเมินภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ ภดส.6
     
  • ชำระภาษี  : ภายในเดือนเมษายนของทุกปี แต่หากต้องจ่ายภาษีเป็นจำนวนเกิน 3,000 บาท เราสามารถใช้สิทธิ์ขอผ่อนชำระภาษีได้ 3 งวดเท่า ๆ กัน โดยไม่เสียดอกเบี้ย คือต้องจ่ายในเดือนเมษายน พฤษภาคม และมิถุนายน
เสียภาษีที่ดินที่ไหน ?

     หลายคนเข้าใจผิดว่า กรมสรรพากรเป็นผู้เก็บภาษีที่ดิน แต่จริง ๆ แล้ว เราต้องจ่ายภาษีที่ดินที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นของพื้นที่นั้น ๆ คือ

  • กรุงเทพฯ : ชำระภาษีที่สำนักงานเขตในพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่
  • เมืองพัทยา : ชำระภาษีที่ศาลาว่าการเมืองพัทยา
  • ต่างจังหวัด : ชำระภาษีที่สำนักงานเทศบาล/ที่ทำการขององค์การบริหารส่วนตำบล/ที่ทำการขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่มีกฎหมายกำหนด หรือสถานที่อื่นที่ผู้บริหารท้องถิ่นกำหนด
กรณีเสียภาษีที่ดินเกินกำหนดเวลา  

          ถ้าเราไม่มาชำระภาษีภายในระยะเวลาที่กำหนด จะต้องเสียภาษีค้างชำระ รวมทั้งเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม ดังนี้

          1. หากไม่มาชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนด แต่ต่อมาได้มาชำระภาษีก่อนจะได้รับหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับร้อยละ 10 ของจำนวนภาษีค้างชำระ

          2. หากมาชำระภาษีภายในระยะเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับร้อยละ 20 ของจำนวนภาษีค้างชำระ

​​​​​​​          3. หากมาชำระภาษีภายหลังจากที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับร้อยละ 40 ของจำนวนภาษีค้างชำระ

​​​​​​​          4. หากไม่ได้ชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนด ให้เสียเงินเพิ่มอีกร้อยละ 1 ต่อเดือนของจำนวนภาษีค้างชำระ เศษของเดือนให้นับเป็น 1 เดือน

​​​​​​​          5. กรณีที่ผู้บริหารท้องถิ่นให้ขยายกำหนดเวลาชำระภาษี และได้ชำระภายในกำหนดเวลาที่ขยายให้นั้น ให้คิดเงินเพิ่มลดลงเหลือร้อยละ 0.5 ต่อเดือน หรือเศษของเดือน

​​​​​​​          6. เบี้ยปรับอาจงดได้ในกรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกยึดหรืออายัดตามกฎหมาย โดยเราจะต้องยื่นคำร้องเป็นหนังสือต่อผู้บริหารท้องถิ่น เพื่อของดเบี้ยปรับของภาษีที่ค้างชำระ

          เมื่อเราทำความเข้าใจเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างชัดเจนแล้วว่าต้องเสียภาษีเท่าไร หรือต้องทำอย่างไรถึงช่วยประหยัดภาษี ทีนี้ก็สามารถนำข้อมูลเหล่านี้ไปวางแผนจัดการเรื่องภาษีได้อย่างถูกต้องต่อไป เพื่อรักษาสิทธิ์ของตัวเองอย่างเต็มที่
เรื่องที่คุณอาจสนใจ
อ่านความคิดเห็นของเพื่อนๆ ..คิดอย่างไรกับเรื่องนี้ เขียนเลย
วิธีประหยัดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2564 วางแผนอย่างไรให้จ่ายภาษีน้อยลง โพสต์เมื่อ 17 พฤศจิกายน 2563 เวลา 14:00:55 16,997 อ่าน
TOP