ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2564 เก็บเท่าไร เคลียร์ให้ชัด หลังปรับลดภาษี 90%

• เจ้าของที่ดิน/เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง/เจ้าของห้องชุด (ไม่จำเป็นว่าต้องเป็นเจ้าบ้าน เพราะหากเจ้าบ้านไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ ไม่มีชื่อในโฉนดที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น เจ้าบ้านก็ไม่ใช่ผู้ที่ต้องเสียภาษี)
   
• ผู้ครอบครองทรัพย์สิน ทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของรัฐ เช่น ผู้เช่าที่ราชพัสดุอยู่ แม้ไม่ได้เป็นเจ้าของที่นั้น ๆ แต่เป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีตามกฎหมายฉบับนี้
   
• เป็นผู้ครอบครอง หรือใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นอยู่ในวันที่ 1 มกราคม ของปีนั้น เช่น หากซื้อคอนโดมิเนียมในเดือนกุมภาพันธ์ 2564 จะยังไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2564 เพราะยังไม่ได้ครอบครองในวันที่ 1 มกราคม 2564 แต่จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2565

          อัตราการเก็บภาษีที่ดิน แบ่งออกเป็น 4 ประเภท ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ ได้แก่ เกษตรกรรม, ที่อยู่อาศัย, อื่น ๆ (พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม) และที่ดินรกร้างว่างเปล่า โดยคิดอัตราภาษีเป็นรูปแบบขั้นบันไดเพิ่มขึ้นตามมูลค่าราคาประเมิน 

          สำหรับในปี 2564 มีกรณียกเว้นและลดภาษีบางประการ รวมทั้งให้ปรับลดจำนวนเงินที่ต้องจ่ายภาษีลง 90% จึงคิดอัตราภาษี ดังนี้ 

• เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา : ในปี 2564 ไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน
• เจ้าของเป็นนิติบุคคล : ในปี 2564 เสียภาษีที่ดินตามอัตราปกติ คือ

         ทั้งนี้ ในปี 2564 มีประกาศปรับลดจำนวนเงินที่ต้องเสียภาษีที่ดินลง 90% ผู้ครอบครองจึงเหลือจ่ายภาษีเพียง 10% เท่านั้น ยกตัวอย่างเช่น

• นิติบุคคลมีที่ดินเกษตรกรรม มูลค่า 70 ล้านบาท ปกติต้องเสียภาษี 7,000 บาท แต่ปี 2564 ได้ลด 90% เหลือจ่ายเพียง 700 บาท

          กรณีบ้านหลังหลัก (เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง + มีชื่อในทะเบียนบ้าน) มีราคาไม่ถึง 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี แต่ส่วนที่เกิน 50 ล้านบาท ให้เสียภาษีตามอัตราปกติ

          ทั้งนี้ ในปี 2564 มีประกาศปรับลดจำนวนเงินที่ต้องเสียภาษีที่ดินลง 90% ผู้ครอบครองจึงเหลือจ่ายภาษีเพียง 10% เท่านั้น ยกตัวอย่างเช่น

• มีบ้านหลังหลักพร้อมที่ดิน มูลค่า 60 ล้านบาท ดังนั้น ทรัพย์สินส่วน 50 ล้านบาทแรก ส่วนที่เหลืออีก 10 ล้านบาท นำมาคำนวณภาษี 0.03% เท่ากับต้องเสียภาษี 3,000 บาท แต่ในปี 2564 ได้ส่วนลด 90% จึงเสียภาษีเพียง 300 บาท

          ทั้งนี้ ในปี 2564 มีประกาศปรับลดจำนวนเงินที่ต้องเสียภาษีที่ดินลง 90% ผู้ครอบครองจึงเหลือจ่ายภาษีเพียง 10% เท่านั้น ยกตัวอย่างเช่น

• มีบ้านบนที่ดินเช่า มูลค่า 10 ล้านบาทพอดี และมีชื่อในทะเบียนบ้าน เท่ากับไม่ต้องเสียภาษี
• มีบ้านบนที่ดินเช่า มูลค่า 30 ล้านบาท และมีชื่อในทะเบียนบ้าน ดังนั้น 10 ล้านบาทแรก ได้รับการยกเว้น ส่วนที่เหลือ 20 ล้านบาท จะนำมาคิดภาษีที่ 0.02% เท่ากับต้องเสียภาษี 4,000 บาท แต่ในปี 2564 ได้ส่วนลด 90% จึงเสียภาษีเพียง 400 บาท

          ทั้งนี้ ในปี 2564 มีประกาศปรับลดจำนวนเงินที่ต้องเสียภาษีที่ดินลง 90% ผู้ครอบครองจึงเหลือจ่ายภาษีเพียง 10% เท่านั้น ยกตัวอย่างเช่น

• หากเรามีบ้านหลังที่ 2 มูลค่า 5 ล้านบาท ต้องคิดภาษี 0.02% เท่ากับต้องเสียภาษี 1,000 บาท แต่ในปี 2564 ได้ส่วนลด 90% จึงเสียภาษีเพียง 100 บาท

          ทั้งนี้ ในปี 2564 มีประกาศปรับลดจำนวนเงินที่ต้องเสียภาษีที่ดินลง 90% ผู้ครอบครองจึงเหลือจ่ายภาษีเพียง 10% เท่านั้น ยกตัวอย่างเช่น

• หากเป็นเจ้าของร้านค้า มูลค่า 40 ล้านบาท ก็จะเสียภาษี 0.3% หรือ 120,000 บาท/ปี แต่ในปี 2564 ได้ส่วนลด 90% เท่ากับต้องจ่ายภาษี 12,000 บาท

          อย่างไรก็ตาม ในปี 2564 มีประกาศปรับลดจำนวนเงินที่ต้องเสียภาษีที่ดินลง 90% ผู้ครอบครองจึงเหลือจ่ายภาษีเพียง 10% เท่านั้น ยกตัวอย่างเช่น

• มีที่ดินรกร้าง มูลค่า 10 ล้านบาท ต้องเสียภาษี 0.3% หรือ 30,000 บาท แต่ในปี 2564 ได้ส่วนลด 90% เท่ากับต้องจ่ายภาษี 3,000 บาท

          ภาษีที่ต้องจ่าย = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษี  

         โดยมูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ดิน 

          ภาษีที่ต้องจ่าย = (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี  

         โดยมูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ดิน 
         มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = (ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่สิ่งปลูกสร้าง) - ค่าเสื่อมราคา

           ภาษีที่ต้องจ่าย = มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี  

          โดยมูลค่าห้องชุด = ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่ห้องชุด (ตร.ม.)
 

          ให้แยกกันคำนวณตามการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น บ้านขนาด 50 ตารางวา 2 ชั้น ชั้นแรกเป็นร้านขายของ ชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัย ให้คำนวณภาษีชั้นแรกในอัตราที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม ส่วนชั้นบน คำนวณตามอัตราภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย 

     เพราะที่ดินเกษตรกรรมจะเสียภาษีถูกที่สุด คือ 

• เจ้าของที่ดินเป็นบุคคลธรรมดา ไม่ต้องเสียภาษีใน 3 ปีแรก (ปี 2563-2565) ส่วนปี 2566 เป็นต้นไป จะได้รับยกเว้น 50 ล้านบาทแรก/เขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
• เจ้าของที่ดินเป็นนิติบุคคล แม้จะไม่ได้รับการยกเว้นภาษี แต่ก็ยังเสียภาษีถูกกว่าประเภทที่ดินรกร้าง 

          ยกตัวอย่างเช่น เรามีที่ดินรกร้างมูลค่า 30 ล้านบาท ต้องเสียภาษีอัตรา 0.3% คิดเป็น 90,000 บาท แต่ถ้าเปลี่ยนเป็นที่ดินเกษตรกรรม จะไม่ต้องเสียภาษีเลย เพราะได้รับการยกเว้น

          อย่างไรก็ตาม ที่ดินเกษตรกรรมจะต้องมีการปลูกพืช หรือเลี้ยงสัตว์ แต่ไม่ใช่ว่าปลูกต้นไม้แค่ 10 ต้น แล้วจะเปลี่ยนที่ดินรกร้างให้เป็นที่ดินเกษตรกรรมได้เลย เนื่องจากคำว่าที่ดินเพื่อการเกษตรจะต้องปลูกต้นไม้ตามที่กระทรวงเกษตรและสหกรณ์กำหนดด้วย เช่น

• กล้วย : ขั้นต่ำ 200 ต้น/ไร่
• ขนุน : ขั้นต่ำ 25 ต้น/ไร่
• ทุเรียน : ขั้นต่ำ 20 ต้น/ไร่
• ฝรั่ง : ขั้นต่ำ 45 ต้น/ไร่
• มะม่วง : ขั้นต่ำ 20 ต้น/ไร่
• มะพร้าวอ่อน : ขั้นต่ำ 20 ต้น/ไร่
• มะนาว : ขั้นต่ำ 50 ต้น/ไร่
• ยางพารา : ขั้นต่ำ 80 ต้น/ไร่
  
  หลักเกณฑ์และรายละเอียดของการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตร สามารถอ่านได้ที่นี่

          เช่น เราอาจจะสร้างบ้านบนที่ดินผืนนั้นไว้อยู่อาศัยเอง หรือสร้างบ้าน-หอพักไว้ปล่อยเช่ารายเดือนก็ได้ เพื่อจะได้จ่ายภาษีที่ดินในประเภทที่อยู่อาศัย ซึ่งเสียภาษีในอัตรา 0.02-0.10% ถูกกว่าอัตราภาษีที่ดินรกร้างถึง 10 เท่า โดยกฎหมายกำหนดว่าที่อยู่อาศัยจะต้องมีลักษณะดังต่อไปนี้

• เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะให้บุคคลใช้เพื่อการอยู่อาศัย เช่น ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเอง ให้ญาติพี่น้องอยู่อาศัย หรือให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย ให้เสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย
   
• ให้ครอบคลุมถึงช่วงเวลาระหว่างการก่อสร้าง หรือปรับปรุงต่อเติมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่ใช้เพื่อการอยู่อาศัยด้วย เช่น บ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการตกแต่ง เป็นต้น
   
• สำหรับบ้าน หอพัก อพาร์ตเมนต์ หรือคอนโด ปล่อยเช่ารายเดือนนั้น ให้เก็บตามอัตราภาษีที่อยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการพาณิชย์ แต่หากให้เช่าเป็นรายวัน จะจัดอยู่ในหมวดใช้ประโยชน์เพื่อการอื่น ๆ 

• พ.ร.บ. ฉบับนี้ มีข้อยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน กรณีที่เจ้าของทรัพย์สินยินยอมให้ราชการใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ เช่น ใช้เป็นสวนสาธารณะของชุมชน เป็นสนามกีฬาของชุมชน เป็นต้น โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นและเจ้าของทรัพย์สินจัดทำข้อตกลงร่วมกันให้ใช้ทรัพย์สินนี้เพื่อประโยชน์สาธารณะตลอดทั้งปีภาษี
   

• นอกจากนี้ ยังมีกรณีลดภาษี เมื่อเจ้าของที่ดินนำทรัพย์สินมาใช้เพื่อสาธารณะ โดยให้บริการแก่ประชาชนทั่วไป เช่น ใช้เป็นสถานที่เล่นกีฬา สวนสัตว์ สวนสนุก ที่จอดรถสาธารณะของรถไฟฟ้าหรือสถานีขนส่ง หรือนำจัดตั้งเป็นโรงเรียน โรงเรียนสอนศาสนา ตรงนี้กฎหมายได้กำหนดให้ลดภาษีร้อยละ 90 ของจำนวนภาษีที่ต้องจ่าย (แต่การจัดตั้งนั้นต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด)

• หากเก็บค่าเช่ารายวัน จะต้องเสียภาษีที่ดินประเภทพาณิชยกรรม แต่หากปล่อยเช่าเป็นรายเดือน หรือรายปี จะถือว่าเป็นบ้านเพื่อใช้อยู่อาศัย เสียภาษีในอัตราที่ถูกกว่ามาก
   
• ในทางกฎหมาย คนที่จ่ายภาษีคือเจ้าของทรัพย์สิน แต่ในทางปฏิบัติเจ้าของกรรมสิทธิ์ก็สามารถเจรจาให้ผู้เช่าเป็นผู้จ่ายภาษีที่ดินแทนได้เช่นกัน หรือจะแบ่งจ่ายกันคนละครึ่งก็ได้ ขึ้นอยู่กับการตกลงของทั้งสองฝ่าย

     ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลักษณะต่อไปนี้จะได้ลดภาษีร้อยละ 90 เป็นเวลาไม่เกิน 3 ปี

• ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่นำมาพัฒนาเป็นโครงการจัดสรร (ตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน) ทั้งเพื่ออยู่อาศัย หรือเพื่ออุตสาหกรรม
• ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่นำมาพัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรม (ตามกฎหมายการนิคมฯ)
• ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่นำมาพัฒนาเป็นอาคารชุด (ตามกฎหมายอาคารชุด)

• ทรัพย์สินเสียหายไม่เกิน 2 ใน 3 ของจำนวนเนื้อที่ทั้งหมด ให้ลดภาษีตามส่วนที่เสียหาย
• ทรัพย์สินเสียหายเกินกว่า 2 ใน 3 ของจำนวนเนื้อที่ทั้งหมด ให้ได้รับยกเว้นภาษี เท่ากับไม่ต้องเสียภาษีที่ดินในปีภาษีถัดไป

     ก่อนจะมีการประกาศใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เจ้าของทรัพย์สินจะต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน หรือภาษีบำรุงท้องที่ ทุกปีอยู่แล้ว แต่เมื่อเปลี่ยนมาเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทน หากจำนวนเงินที่ต้องจ่ายสูงกว่าจำนวนภาษีเดิมที่เสียอยู่ กฎหมายก็ยังผ่อนปรนให้ทยอยปรับภาษีส่วนที่เพิ่มจากเดิมในช่วง 3 ปีแรก ดังนี้

• ปีที่ 1 จ่ายเท่ากับจำนวนภาษีเดิมที่จ่ายในปีก่อนใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ภาษีส่วนที่เหลือให้จ่าย 25% 
• ปีที่ 2 จ่ายเท่ากับจำนวนภาษีเดิมที่จ่ายในปีก่อนใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ภาษีส่วนที่เหลือให้จ่าย 50%
• ปีที่ 3 จ่ายเท่ากับจำนวนภาษีเดิมที่จ่ายในปีก่อนใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ภาษีส่วนที่เหลือให้จ่าย 75%

     ตามกฎหมายได้กำหนดระยะเวลาเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้

• ประกาศราคาประเมินที่ดิน : โดยปกติคือ ก่อนวันที่ 1 กุมภาพันธ์ ของทุกปี แต่สำหรับปี 2564 กระทรวงมหาดไทยให้ขยายระยะเวลาออกไปอีก 2 เดือน เพื่อบรรเทาความเดือดร้อนช่วงโควิด ดังนั้น กำหนดการประกาศราคาประเมินที่ดิน จะเลื่อนเป็นก่อนวันที่ 1 เมษายน 2564
   
• แจ้งการประเมินภาษีให้ผู้เสียภาษีทราบ : ภายในเดือนเมษายน 2564 เมื่อได้รับแจ้งให้ตรวจสอบอัตราภาษี ประเภทของภาษีที่จัดเก็บให้เรียบร้อย กรณีที่พบว่าข้อมูลไม่ถูกต้อง เช่น ประเมินบ้านซึ่งเป็นที่พักอาศัย เป็นการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ ซึ่งจะทำให้เสียภาษีมากขึ้น เราสามารถใช้สิทธิ์คัดค้านการประเมินภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ ภดส.6
   
• ชำระภาษี : ภายในเดือนมิถุนายน 2564 แต่หากต้องจ่ายภาษีเป็นจำนวนเกิน 3,000 บาท เราสามารถใช้สิทธิ์ขอผ่อนชำระภาษีได้ 3 งวดเท่า ๆ กัน โดยไม่เสียดอกเบี้ย คือต้องจ่ายงวดที่ 1 ภายในเดือนมิถุนายน งวดที่ 2 เดือนกรกฎาคม และงวดที่ 3 เดือนสิงหาคม 2564
   
• อปท. มีหนังสือแจ้งเตือนผู้เสียภาษีที่มีภาษีค้างชำระ : ภายในเดือนกรกฎาคม 2564

     หลายคนเข้าใจผิดว่า กรมสรรพากรเป็นผู้เก็บภาษีที่ดิน แต่จริง ๆ แล้ว เราต้องจ่ายภาษีที่ดินที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นของพื้นที่นั้น ๆ คือ

• กรุงเทพฯ : ชำระภาษีที่สำนักงานเขตในพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่
• เมืองพัทยา : ชำระภาษีที่ศาลาว่าการเมืองพัทยา
• ต่างจังหวัด : ชำระภาษีที่สำนักงานเทศบาล/ที่ทำการขององค์การบริหารส่วนตำบล/ที่ทำการขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่มีกฎหมายกำหนด หรือสถานที่อื่นที่ผู้บริหารท้องถิ่นกำหนด

          ถ้าเราไม่มาชำระภาษีภายในระยะเวลาที่กำหนด จะต้องเสียภาษีค้างชำระ รวมทั้งเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม ดังนี้

          1. หากไม่มาชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนด แต่ต่อมาได้มาชำระภาษีก่อนจะได้รับหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับร้อยละ 10 ของจำนวนภาษีค้างชำระ

          2. หากมาชำระภาษีภายในระยะเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับร้อยละ 20 ของจำนวนภาษีค้างชำระ

​​​​​​​          3. หากมาชำระภาษีภายหลังจากที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับร้อยละ 40 ของจำนวนภาษีค้างชำระ

​​​​​​​          4. หากไม่ได้ชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนด ให้เสียเงินเพิ่มอีกร้อยละ 1 ต่อเดือนของจำนวนภาษีค้างชำระ เศษของเดือนให้นับเป็น 1 เดือน

​​​​​​​          5. กรณีที่ผู้บริหารท้องถิ่นให้ขยายกำหนดเวลาชำระภาษี และได้ชำระภายในกำหนดเวลาที่ขยายให้นั้น ให้คิดเงินเพิ่มลดลงเหลือร้อยละ 0.5 ต่อเดือน หรือเศษของเดือน

​​​​​​​          6. เบี้ยปรับอาจงดได้ในกรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกยึดหรืออายัดตามกฎหมาย โดยเราจะต้องยื่นคำร้องเป็นหนังสือต่อผู้บริหารท้องถิ่น เพื่อของดเบี้ยปรับของภาษีที่ค้างชำระ

* หมายเหตุ : อัปเดตข้อมูลล่าสุดวันที่ 28 มกราคม 2564

ขอบคุณข้อมูลจาก
สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง, ราชกิจจานุเบกษา, สำนักงานเทศบาลตำบลเสาธงหิน, เทศบาลนครอุดรธานี, กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น กระทรวงมหาดไทย, ธนาคารอาคารสงเคราะห์, ไทยพีบีเอส, เฟซบุ๊กสถานีข่าวกระทรวงการคลัง : Ministry of Finance News Station