โอนที่ดิน-โอนบ้าน 2567 มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง คำนวณภาษียังไง

          พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ฉบับใหม่ ที่มีผลบังคับใช้มาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไป ส่งผลให้ผู้ครอบครองที่ดินประเภทต่าง ๆ หรือเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง ทั้งบ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ ฯลฯ ที่มีมูลค่าเกินเกณฑ์ยกเว้นภาษี ต้องเสียภาษีตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่กำหนด จึงทำให้คนที่มีบ้านหลายหลัง หรือที่ดินหลายแห่ง ใช้วิธีโอนที่ดิน โอนบ้านให้กับคนใกล้ชิด เพื่อกระจายการถือครอง ให้เสียภาษีที่ดินน้อยลง  
 

          อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้กับญาติพี่น้อง คนในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละกรณีต่างมีค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันไป เราจะพามาดูว่า หากต้องการโอนที่ดิน-โอนบ้านให้กับผู้อื่น มีค่าธรรมเนียมเท่าไหร่และมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

          ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย คือ ลูกที่เกิดระหว่างพ่อแม่จดทะเบียนสมรส เมื่อพ่อแม่ต้องการโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ อยู่ 2 ประการ คือ

               - ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
               - ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน  
 

          สำหรับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะได้รับการยกเว้น เมื่อพ่อแม่โอนบ้านหรือที่ดินให้ลูก ไม่ว่าจะคนเดียวหรือหลายคน แต่ละคนต้องมีมูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาท หากเกินที่กำหนด จะต้องเสียภาษี 5% ของมูลค่าอสังหาฯ เฉพาะส่วนที่เกินกว่า 20 ล้านบาทนั้น เช่น ถ้าพ่อแม่โอนบ้านหรือที่ดินมูลค่า 25 ล้านบาท ให้ลูก จะได้รับการยกเว้นการคิดภาษีในส่วน 20 ล้านบาท แต่จะถูกคิดภาษี 5% ในส่วน 5 ล้านบาท เป็นต้น
 

          หากลูกคนนั้นเกิดระหว่างที่พ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส หรือพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร เมื่อพ่อแม่ต้องการโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ อยู่ 3 ประการ คือ

               - ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน

               - ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน  

               - ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
 

          หากสามี-ภรรยาจดทะเบียนสมรส และต้องการโอนที่ดินให้แก่กัน โดยไม่ได้โอนในรูปแบบของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายดังนี้

               - ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน

               - ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน  

               - ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
 

          ญาติพี่น้อง ไม่ว่าจะพี่ ป้า น้า อา รวมถึงลูกบุญธรรม ลูกสะใภ้ ลูกเขย หากไม่ได้รับการโอนในรูปแบบของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายในการรับโอนที่ดิน-บ้าน คือ

               - ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน แต่หากปู่ ย่า ตา ยาย โอนที่ดินให้หลานผู้สืบสันดานแท้ ๆ จะเสียค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน

               - ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน  

               - ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%

          นอกจากนี้ในการโอนทุกกรณียังมีค่าธรรมเนียมอื่น ๆ อีก เช่น ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท, ค่าพยาน 20 บาท, ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท

          ถ้าโอนบ้านหรือที่ดินในรูปแบบของมรดก จะเสียเพียงค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนมรดกเท่านั้น ซึ่งหากผู้รับมรดกเป็นผู้สืบสันดาน (บุตร, หลาน, เหลน, ลื้อ) หรือระหว่างคู่สมรส จะเสีย 0.5% จากราคาประเมิน แต่หากเป็นญาติพี่น้อง ลูกบุญธรรม จะต้องเสียค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมิน
 

          ในส่วนของค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้ฯ ไม่ต้องเสีย แต่จะมีค่าธรรมเนียมอื่น ๆ เพิ่มเติมอีกเล็กน้อย เช่น กรณีโอนที่ดินมรดกจะมีค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท, ประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท, ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท
 

อย่างไรก็ตาม กรณีโอนมรดก ผู้รับมรดกจะต้องเสียภาษีมรดกด้วย ตามอัตรานี้  

     - หากมีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา 10% เฉพาะส่วนที่เกินจากมูลค่า 100 ล้านบาทนั้น เช่น

               หลานได้รับบ้านมรดกราคา 110 ล้านบาท จากป้าที่เสียชีวิตไปแล้ว จะต้องเสียภาษีมรดกส่วนที่เกินจากมูลค่า 100 ล้านบาท ซึ่งก็คือ 10 ล้านบาท x 10% = 1 ล้านบาท
 

     - หากผู้รับมรดกเป็นพ่อแม่ ปู่ย่าตายาย ทวด หรือผู้สืบสันดาน คือ ลูก หลาน เหลน โหลน ลื้อ อัตราภาษีจะต่ำลงมาเหลือ 5% เช่น

               ลูกได้รับมรดกที่ดินจากพ่อ มูลค่า 105 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีมรดกส่วนที่เกินมามูลค่า 5 ล้านบาท x 5% = 250,000 บาท
 

     - ถ้าสามีหรือภรรยา คนใดคนหนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกฝ่ายได้รับมรดกเป็นบ้านหรือที่ดิน หากสามี-ภรรยาจดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย ผู้รับมรดกจะได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี

• ค่าธรรมเนียมการโอน
• ค่าจดจำนอง
• ค่าอากรแสตมป์
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

          ปกติคิด 2% ของราคาประเมิน แต่ในปี 2567 รัฐบาลต้องการกระตุ้นให้มีการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น จึงได้ปรับลดค่าธรรมเนียมจาก 2% เป็น 0.01% โดยมีเงื่อนไขคือ

• เฉพาะการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ห้องชุด
• ราคาซื้อ-ขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา ไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน
• ต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน จึงจะได้ลดค่าธรรมเนียมการจำนองด้วย
• ต้องโอนและจดจำนองภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2567
• ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย

          ดังนั้น หากซื้อ-ขายบ้านราคา 7 ล้านบาท จากเดิมเสียค่าธรรมเนียมการโอน 140,000 บาท จะลดเหลือ 7,000,000 x 0.01% = เสียค่าธรรมเนียมการโอน 700 บาท

          สำหรับการซื้อ-ขายบ้านพร้อมที่ดิน ที่มีมูลค่ามากกว่า 7 ล้านบาท หรือซื้อ-ขายเฉพาะที่ดิน ค่าธรรมเนียมการโอนยังคงคิด 2% ตามเดิม ซึ่งค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ ส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายจะตกลงจ่ายกันคนละครึ่งหนึ่ง

          กรณีซื้อ-ขายโดยจดจำนอง จะเสียค่าจดจำนองด้วย ซึ่งปกติคิด 1% ของมูลค่าจำนอง แต่ปี 2567 ได้ปรับลดลงเหลือ 0.01% ตามเงื่อนไขคือ

• เฉพาะการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ห้องชุด
• ราคาซื้อ-ขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา ไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน
• ต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน จึงจะได้ลดค่าธรรมเนียมการจำนองด้วย
• ต้องโอนและจดจำนองภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2567
• ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย

        กรณีซื้อบ้าน มูลค่า 7 ล้านบาท หากโอนและจดจำนองพร้อมกันภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2567 จะต้องเสียค่าใช้จ่ายดังนี้

• อัตราปกติ : เสียค่าธรรมเนียมการโอน 140,000 บาท และค่าจดจำนอง 70,000 บาท รวมเสียค่าใช้จ่าย 210,000 บาท
• อัตราใหม่ในปี 2567 : เสียค่าธรรมเนียมการโอน 700 บาท และค่าจดจำนอง 700 บาท รวมเสียค่าใช้จ่าย 1,400 บาท ประหยัดไปได้ 208,600 บาท

          กรณีซื้อ-ขายบ้านพร้อมที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา แล้วมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองมาครบ 5 ปี จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ โดยมีอัตราคิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อ-ขาย หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ก็ได้ แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า

          เช่น หากบ้านมีราคาประเมิน 1.8 ล้านบาท แต่ราคาซื้อ-ขายอยู่ที่ 2 ล้านบาท ให้ยึดราคาซื้อ-ขายเป็นเกณฑ์

                          2,000,000 x 0.5% = เสียค่าอากรแสตมป์ 10,000 บาท

          โดยหากเสียค่าอากรแสตมป์แล้ว ไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะอีก
 

          สำหรับกรณีซื้อ-ขายที่ดินอย่างเดียว ไม่ว่าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาหรือคณะบุคคล ต้องถือครองครบ 5 ปี เท่านั้น ถึงจะเสียแต่ค่าอากรแสตมป์ ไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
 

          เมื่อต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยการซื้อ-ขาย ได้รับเป็นมรดก หรือถูกเวนคืนตามกฎหมาย จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยคิดเป็น 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่ราคาไหนที่สูงกว่า

          เช่น หากบ้านมีราคาประเมิน 1.8 ล้านบาท แต่ราคาซื้อ-ขายอยู่ที่ 2 ล้านบาท ให้ยึดราคาซื้อ-ขายเป็นเกณฑ์

                          2,000,000 x 3.3% = เสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 66,000 บาท
 

          ยกเว้น หากถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ แต่จะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน
 

          ทั้งนี้ จำนวนปีที่ถือครองนั้นจะนับตามปีบัญชี คือ นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม ของปีเดียวกัน หากข้าม พ.ศ. ไปจะนับเป็น 2 ปี เช่น ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในเดือนกันยายน 2564 และขายไปเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2565 เท่ากับถือครอง 2 ปี แต่หากถือครองเกิน 10 ปี ให้นับเพียง 10 ปี เท่านั้น
 

          หากอสังหาริมทรัพย์นั้นได้มาโดยการรับมรดก หรือให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายได้เพียง 50% ไม่ว่าจะถือครองจริงกี่ปีก็ตาม

          สำหรับผู้ที่ไม่ทราบราคาประเมินที่ดิน สามารถเช็กได้ที่เว็บไซต์ กรมธนารักษ์ และเมื่อทราบถึงค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการโอนบ้าน-โอนที่ดินแล้ว เราก็ลองคำนวณดูว่ากรณีของเราต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าไร เพื่อจะได้เตรียมเอกสารและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้พร้อม ซึ่งจะช่วยให้การโอนกรรมสิทธิ์ต่าง ๆ เป็นไปด้วยความเรียบร้อย
 

**ข้อควรรู้**

          ลองคำนวณให้ดีก่อนว่า ระหว่างการโอนที่ดิน-โอนบ้านให้คนอื่น กับยอมจ่ายภาษีที่ดินเอง แบบไหนจะเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่าในระยะยาว เนื่องจากการโอนให้ผู้อื่นมีค่าธรรมเนียมสูงกว่าการจ่ายภาษีที่ดินพอสมควร จึงเหมาะกับกรณีที่ต้องการรักษาที่ดินหรือบ้านหลังนั้นไว้เป็นเวลานาน และยังไม่คิดจะขายในระยะเวลาอันใกล้นี้ 

          แต่ถ้าต้องการขายบ้าน-ที่ดิน ในระยะเวลาไม่นานหลังจากนี้ เช่น ไม่เกิน 5 ปี บางทีการยอมเสียภาษีที่ดินตามปกติ น่าจะช่วยประหยัดได้มากกว่าการเสียค่าธรรมเนียมการโอน

ขอบคุณข้อมูลจาก : เฟซบุ๊ก สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง : Fiscal Policy Office, กรมที่ดิน, กรมที่ดิน, กรมที่ดิน, กรมที่ดิน, กรมสรรพากร, ฐานเศรษฐกิจ, กรุงเทพธุรกิจ, เฟซบุ๊กสถานีข่าวกระทรวงการคลัง : Ministry of Finance News Station (2), รัฐบาลไทย, ราชกิจจานุเบกษา (1), (2), (3)