x close

ไขข้อสงสัย ทำไม ธปท. ออกมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย จะกระทบกับเราไหม ?

          ทำความเข้าใจกับมาตรการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ให้ชัดเจนว่า คืออะไรกันแน่ โดยเฉพาะคนที่ต้องการซื้อบ้าน จะได้รับผลกระทบอย่างไร
          จากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (LTV) เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2561 และเริ่มมีผลเมื่อเดือนเมษายน 2562 โดยกำหนดให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10-30% สำหรับการผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป และให้วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20% สำหรับที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ตามหลักเกณฑ์ดังนี้

เปิดเกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ กู้เท่านี้...ดาวน์ขั้นต่ำเท่าไหร่

สินเชื่อบ้าน

         หลายคนที่ติดตามข่าวอาจสงสัยว่า ทำไม ธปท. ถึงออกมาตรการนี้ และจะมีผลกระทบต่อการขอสินเชื่อบ้านหรือไม่ ดร.วิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้อธิบายและให้คำตอบเพื่อความเข้าใจตรงกัน
ดร.วิรไท สันติประภพ

ทำไม ธปท. ถึงออกมาตรการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ?

          เกี่ยวกับประเด็นนี้ ดร.วิรไท ระบุว่า ธนาคารกลางทุกประเทศมีหน้าที่ในการรักษาเสถียรภาพของระบบเศรษฐกิจ เวลาที่ทุกอย่างมีเสถียรภาพดี คนก็จะรู้สึกว่าทุกอย่างดี ไม่มีปัญหาอะไร แต่ถ้าปล่อยไว้จนถึงสภาวะที่ไม่มีเสถียรภาพแล้ว อาจจะมีคำถามว่าเมื่อ 3 หรือ 5 ปีที่แล้ว ทำไมไม่ทำอะไร

          ทั้งนี้ ในช่วงประมาณ 12-18 เดือนที่ผ่านมา ธปท. เห็นสัญญาณที่ไม่ดีหลายอย่างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และได้ติดตามดูแลใกล้ชิด และพบว่าตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) สินเชื่อบ้านปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งที่เศรษฐกิจโดยรวมดูดีขึ้น รายได้ของประชาชนดีขึ้น จึงสงสัยว่าทำไมยอดสินเชื่อบ้าน และ NPL สินเชื่อบ้านโตขึ้นเรื่อย ๆ กระทั่งได้ลงไปดูข้อมูลรายสัญญา รายคน รายพื้นที่ ก็พบว่ามีสัญญาที่กู้ที่ 2 สัญญาที่ 3 สัญญาที่ 4 เกิดขึ้น ในขณะที่หลังแรกยังผ่อนไม่หมด

          ขณะเดียวกัน ยังพบว่า สถาบันการเงินต่าง ๆ แข่งขันกันมากขึ้น ทำให้ NPL เพิ่มสูงขึ้น ธนาคารบางแห่งที่เข้ามารุกตลาดสินเชื่อก็ลดมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อลง ให้เงินเพิ่มขึ้นเยอะ ๆ จนกลายเป็น "สินเชื่อเงินทอน"
 

สินเชื่อเงินทอน คืออะไร ?

          ผู้ว่า ธปท. อธิบายง่าย ๆ ว่า สมมติซื้อบ้านที่ผู้ขายบอกราคา 3 ล้านบาท แต่ในทางปฏิบัติสามารถต่อรองได้ เช่น ลดเหลือ 2.5 ล้านบาท แต่สถาบันการเงินเอา 3 ล้านบาทไปเป็นราคาทำสัญญา และให้เงินกู้บวกไปอีก เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ ค่าตกแต่ง ดังที่เรียกกันว่าเงินกู้เอนกประสงค์ บวกไปอีก 10% เป็นกู้ทั้งหมด 3.3 ล้านบาท ในขณะที่จ่ายจริง 2.5 ล้านบาท คนกู้เหลือเงินสด 8 แสนบาท สำหรับใช้จ่าย

          ภายหลังเริ่มเห็นกรณี ยื่นพร้อมกันทีเดียว 4 สัญญา ซึ่งข้อมูลเครดิตบูโรตามไม่ทัน เพราะเป็นข้อมูลหลังการอนุมัติของสถาบันการเงิน ผู้ที่กู้ 4 สัญญาพร้อมกัน ก็ได้เงิน 8 แสนบาท คูณ 4 ก็ 3.2 ล้านบาทมาใช้

"คนทั่วไปมักคิดว่าราคาบ้านมีแต่ขึ้น ผ่านไปสองปีก็จะขายบ้านได้กำไรอีกต่อหนึ่ง บ้านที่ซื้อ ถ้าให้เช่าก็ได้ค่าเช่าอีกต่อหนึ่ง คนส่วนใหญ่จะคิดแบบนี้ คิดว่ามีแต่ด้านได้ แต่ไม่ได้คิดว่าถ้าไม่เป็นเช่นนั้นจะเกิดอะไรขึ้น"

ดร.วิรไท สันติประภพ

ผู้ว่าการ ธนาคารแห่งประเทศไทย

          เนื่องจาก ธปท. เห็นว่าสถานการณ์นี้รุนแรงขึ้น จึงส่งทีมลงไปดูข้อมูลส่วนกลางและข้อมูลรายพื้นที่ ปลอมตัวไปซื้อบ้าน จึงพบการกู้ที่ไม่ได้เป็นความต้องการอยู่จริง และมีการเก็งกำไรเกิดขึ้นมาก ซึ่งถ้าปล่อยแบบนี้ไปเรื่อย ๆ บ้านที่โอนแล้วแต่ไม่มีคนอยู่จริงจะเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ หากเป็นเช่นนี้ ไม่มีทางที่ค่าเช่าบ้านจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่อาจลดลงเพราะจำนวนบ้านใหม่ที่เพิ่มขึ้นจะกลายเป็นอุปทานส่วนเกิน

มาตรการนี้จะกระทบกับผู้ซื้อบ้านหลังแรกหรือไม่ ?

          ดร.วิรไท ยืนยันว่า มาตรการดังกล่าวค่อนข้างเบามากเมื่อเทียบกับประเทศอื่น ๆ เพราะแค่เพิ่มเงินดาวน์สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่บ้านหลังแรก เจตนาของ ธปท. ไม่ต้องการให้คนที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรกได้รับผลกระทบ ซึ่งจริง ๆ แล้ว มาตรการที่ออกมานั้นเพื่อช่วยคนที่อยากมีบ้านเป็นครั้งแรกด้วย
สินเชื่อบ้าน

          "ราคาบ้านของเดิมที่มีอุปสงค์ (demand) เทียมทำให้ราคาบ้าน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง ในเชียงใหม่ก็ขึ้นเร็วมาก คนที่อยากจะซื้อบ้านจริง ๆ ไม่สามารถซื้อได้ หรือซื้อได้ในราคาที่สูงกว่าที่ควร มาตรการช่วยให้ตลาดมีความสมดุลมากขึ้น เป็นตลาดที่สะท้อนความต้องการที่แท้จริงมากขึ้น และช่วยคนที่อยากจะซื้อบ้านครั้งแรกให้สามารถซื้อได้ในราคาที่เหมาะสมขึ้น" ดร.วิรไท กล่าว

          พร้อมย้ำว่า นอกจากผู้ซื้อบ้านหลังแรกราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จะไม่ได้รับผลกระทบแล้ว ผู้ที่กู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ที่ผ่อนสัญญาแรกมาแล้ว 3 ปีขึ้นไปก็จะไม่ได้รับผลกระทบเช่นกัน เพราะมาตรการนี้จะเน้นคนที่ซื้อบ้านเก็งกำไร โดยเฉพาะหลังที่ 3 หรือสัญญาเงินกู้ที่ 3 ขึ้นไป

สินเชื่อบ้าน

เกิดอะไรขึ้นบ้าง หลังมาตรการ LTV มีผลบังคับใช้แล้ว ?

          หลังจากมาตรการ LTV บังคับใช้เมื่อเดือนเมษายน 2562 พบว่า ตัวเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ในเดือนเมษายนลดลงบ้าง แต่ส่วนสำคัญเป็นเพราะมีการเร่งกู้เงินในช่วงเดือนมกราคม-มีนาคม ก่อนมาตรการมีผล ดังนั้น ข้อมูลจะดูเฉพาะตัวเลขของเดือนเมษายน และพฤษภาคมไม่ได้ ต้องดูข้อมูล 5 เดือนที่ผ่านมา ซึ่งพบว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งประเทศยังเพิ่มขึ้นร้อยละ 15 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ดังนั้น ตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้ลดลง โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังโต 15% ในช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้
สินเชื่อบ้าน

          และจะเห็นว่า ยอดขอสินเชื่อบ้านหลังแรกและบ้านแนวราบโดยรวมไม่ได้รับผลกระทบ (เพิ่มขึ้น 0.2%) แต่ตัวเลขผู้กู้สัญญาที่ 2 ที่ 3 ขึ้นไปเพื่อเก็งกำไร ลดลงอย่างมาก (ลดลง 36%) อย่างไรก็ดี ยังเร็วเกินไปที่จะประเมินเพราะมาตรการเพิ่งมีผลบังคับใช้เพียง 2 เดือน และมีผลของการเร่งกู้ในช่วง 3 เดือนแรกก่อนที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้ด้วย

จะเกิดอะไรขึ้นในอนาคต ถ้าไม่มีมาตรการ LTV ?

           ผู้ว่า ธปท. แสดงความเป็นห่วงว่า ถ้าเราปล่อยแบบนี้ไปเรื่อย ๆ โดยไม่ทำอะไร สักวันหนึ่งฟองสบู่จะแตก และถ้าฟองสบู่แตกจะกระทบทุกคน ทุกคนที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะกู้หรือไม่กู้ และจะสร้างผลข้างเคียงอีกมาก เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันทางธุรกิจ เป็นสินทรัพย์ที่เรามี เป็นเงินออมก้อนสำคัญ
          "อย่าคิดว่าราคาตกไม่ได้  ฮ่องกงเป็นเกาะที่มีพื้นที่จำกัด ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังลดลงร้อยละ 20 ในปีเดียว เพราะฉะนั้นในกรณีของไทย ถ้ามีดีมานด์เทียมเยอะ ๆ และปล่อยให้เกิดเป็นฟองสบู่ขึ้น ก็จะส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตได้" ดร.วิรไท กล่าวในที่สุด

 

ข้อมูลและภาพประกอบจาก
ธนาคารแห่งประเทศไทย

 

เรื่องที่คุณอาจสนใจ
อ่านความคิดเห็นของเพื่อนๆ ..คิดอย่างไรกับเรื่องนี้ เขียนเลย
ไขข้อสงสัย ทำไม ธปท. ออกมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย จะกระทบกับเราไหม ? โพสต์เมื่อ 11 กรกฎาคม 2562 เวลา 13:47:48 83,523 อ่าน
TOP