How to กู้บ้านอย่างไรให้ผ่อนสบาย หมดหนี้ไว ในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น

          เมื่อต้องกู้ซื้อบ้านหรือผ่อนบ้านในภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นอย่างในปัจจุบันควรวางแผนรับมืออย่างไรดี ถึงผ่อนบ้านได้หมดเร็ว ปิดหนี้ไว โดยไม่สะเทือนแผนการเงิน

          ช่วงที่ผ่านมาธนาคารต่าง ๆ ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยทั้งเงินฝากและเงินกู้ตามธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ทยอยขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายมาอย่างต่อเนื่องเพื่อบรรเทาปัญหาภาวะเงินเฟ้อ แน่นอนว่าภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นเช่นนี้ย่อมส่งผลกระทบต่อคนผ่อนบ้านที่ใช้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว (Floating Rate) เพราะนั่นหมายความว่า เงินงวดที่จ่ายไปทุกเดือนจะถูกหักเป็นส่วนของดอกเบี้ยมากขึ้น และอาจต้องจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นหลายหมื่นบาทต่อปี ในขณะที่บางคนต้องชำระเงินค่าผ่อนบ้านเพิ่มอีกเป็นเท่าตัว จนสุ่มเสี่ยงที่จะผ่อนบ้านต่อไม่ไหว

          ดังนั้น หากใครมีแพลนจะขอสินเชื่อบ้านในเร็ว ๆ นี้ หรือกำลังผ่อนบ้านอยู่แล้ว คงนิ่งนอนใจไม่ได้ จำเป็นต้องวางแผนเพื่อหาทางลดภาระดอกเบี้ยให้เหลือน้อยที่สุด พร้อมกับเคลียร์หนี้บ้านให้หมดไว อย่างเคล็ดลับต่อไปนี้ที่จะช่วยให้คุณผ่อนบ้านได้เบาตัวขึ้น 

          สำหรับคนที่กำลังขอกู้บ้านในช่วงนี้ควรเตรียมเงินก้อนไว้วางเงินดาวน์ให้ได้มากที่สุด ยิ่งวางเงินดาวน์ได้มากเท่าไหร่ วงเงินที่ขอสินเชื่อจากธนาคารย่อมเหลือจำนวนน้อยลง ส่งผลให้เงินงวดที่จะต้องจ่ายและภาระดอกเบี้ยลดลงตามไปด้วย มีโอกาสปิดหนี้บ้านได้เร็วขึ้น 

          อย่างที่ทราบว่าภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นกระทบต่อผู้ใช้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว ดังนั้น ในกรณีที่กำลังพิจารณาอยู่ว่าจะกู้บ้านจากธนาคารไหนดี แนะนำให้เลือกสินเชื่อบ้านที่มีโปรโมชันอัตราดอกเบี้ยต่ำและคงที่ (Fixed Rate) ในช่วง 1-3 ปีแรกหรือนานกว่านั้น เพื่อล็อกอัตราดอกเบี้ยต่ำเอาไว้ เงินงวดที่จ่ายไปจะถูกหักเป็นส่วนเงินต้นมากขึ้น หนี้ก็จะหมดเร็ว

          นอกจากนี้การใช้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ยังมีข้อดีคือ ทำให้ทราบยอดผ่อนชำระและดอกเบี้ยที่แน่นอน โดยไม่ต้องกังวลว่าแผนการผ่อนบ้านจะสะดุดหากอัตราดอกเบี้ย MRR (Minimum Retail Rate) หรือ MLR (Minimum Loan Rate) ขยับเพิ่มขึ้นอีกในช่วง 3 ปีนี้

          การผ่อนบ้านใช้วิธีคำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก หมายความว่า ยิ่งเราชำระหนี้ได้มากเท่าไหร่ ดอกเบี้ยในงวดถัดไปก็จะลดลงไปเรื่อย ๆ ทำให้จ่ายดอกเบี้ยน้อยลง ระยะเวลาในการผ่อนบ้านลดลง เพราะฉะนั้นถ้าต้องการปิดหนี้บ้านโดยเร็ว ควรผ่อนให้เกินค่างวดทุกเดือน เช่น ปกติผ่อนเดือนละ 8,000 บาท ก็อาจโปะเพิ่มไปอีกเป็นเดือนละ 10,000 บาท 12,000 บาท หรือตามที่ส่งไหว 

          แล้วจะทำอย่างไรถึงมีเงินมาโปะเพิ่มได้ ? แนะนำให้เริ่มจากการทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายให้เห็นพฤติกรรมการใช้จ่ายและสภาพคล่องทางการเงินของตัวเองก่อน จากนั้นก็พิจารณาปรับลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น แม้เป็นเงินเพียงเล็ก ๆ น้อย ๆ แต่เมื่อรวมกันอาจกลายเป็นเงินก้อนใหญ่ ในขณะเดียวกันก็ควรหาช่องทางสร้างรายได้เสริมควบคู่กันไปด้วย ทั้งหมดนี้จะช่วยให้มีเงินเหลือมากขึ้น และสามารถนำเงินส่วนนี้มาโปะค่างวดเพิ่มได้ทุกเดือน

          นอกจากเทคนิคโปะให้เกินค่างวดทุกเดือนแล้ว การโปะเงินก้อนใหญ่เมื่อมีรายได้พิเศษหรือได้รับโบนัสมาก็เป็นอีกวิธีที่ควรทำในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น เพื่อให้เงินต้นลดลงอย่างรวดเร็ว ลดจำนวนดอกเบี้ยที่จะต้องจ่าย ซึ่งหากสามารถโปะเงินเพิ่มทุกเดือนร่วมกับโปะเงินก้อนใหญ่ทุกปีจะยิ่งเคลียร์บ้านได้เร็วมาก

          เมื่อสัญญาใกล้ถึงเวลาเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัว เราสามารถติดต่อธนาคารแห่งเดิมเพื่อยื่นขอรีเทนชั่น หรือขอลดอัตราดอกเบี้ยลง ซึ่งธนาคารมักยินยอมลดอัตราดอกเบี้ยให้กับลูกค้าที่มีประวัติการชำระหนี้ที่ดีอยู่แล้ว แต่อัตราดอกเบี้ยจะลดลงจากเดิมไม่มากนัก ส่วนใหญ่คือลดลงได้อีกประมาณ 0.5-1% จาก MRR เท่านั้น

         การรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่นจะช่วยลดดอกเบี้ยบ้านได้มากกว่าการรีเทนชั่น เนื่องจากธนาคารต่าง ๆ มักจัดโปรโมชันอัตราดอกเบี้ยพิเศษในช่วง 3 ปีแรก เราจึงเลือกย้ายไปผ่อนชำระกับธนาคารแห่งใหม่ที่คิดดอกเบี้ยถูกกว่าได้ เพื่อให้จำนวนเงินที่ผ่อนชำระถูกนำไปหักเป็นเงินต้นมากขึ้น ก็จะผ่อนบ้านได้หมดเร็วขึ้น โดยสามารถทำการรีไฟแนนซ์ได้ทุก ๆ 3-5 ปี (ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของสัญญา)

          อย่างไรก็ตาม การรีไฟแนนซ์ก็คือการยื่นขอสินเชื่อบ้านอีกครั้ง ผู้กู้ต้องดำเนินการใหม่ทั้งหมด ทั้งการเตรียมเอกสาร ตรวจสอบเครดิตทางการเงิน รวมถึงต้องเสียค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เหมือนตอนยื่นขอสินเชื่อบ้านครั้งแรก ดังนั้น ก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์ควรตรวจสอบสถานะรายได้และเครดิตทางการเงินของตัวเองว่ายังปกติหรือไม่ มีโอกาสผ่านการอนุมัติสินเชื่อมาก-น้อยแค่ไหน และอย่าลืมคำนวณค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ด้วยว่าคุ้มกว่าการอยู่กับธนาคารเดิมหรือไม่

          ถ้าตัดสินใจแล้วว่าต้องการรีไฟแนนซ์ ก็ควรทราบถึงเทคนิคการเลือกสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อให้การย้ายไปผ่อนกับธนาคารแห่งใหม่มีความคุ้มค่ามากที่สุด ดังนี้

          สินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้านมีอยู่หลายธนาคาร เราควรพิจารณาจากอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลงกว่าเดิมอย่างน้อย 2% หรือมากกว่า เช่น ปัจจุบันผ่อนบ้านในอัตราดอกเบี้ยลอยตัว 6% ต่อปี ก็ควรมองหาสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้านที่คิดดอกเบี้ยต่ำกว่า 4% ต่อปี เพื่อลดค่างวดต่อเดือนหรือลดดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย ถึงจะคุ้มค่าต่อการติดต่อดำเนินการยื่นขอสินเชื่อใหม่

          สินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้านที่คิดอัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงระยะแรก เช่น ปีที่ 1-3 เป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น เพราะทราบยอดผ่อนชำระที่แน่นอน ช่วยให้บริหารจัดการเงินในแต่ละเดือนได้ง่ายในช่วงปีแรก ๆ โดยไม่ต้องกังวลว่าอัตราดอกเบี้ย MRR หรือ MLR จะปรับเพิ่มขึ้นอีกหรือไม่

          อย่าเพิ่งตัดสินใจเลือกสินเชื่อที่คิดอัตราดอกเบี้ยต่ำเพียงอย่างเดียว แต่ให้ลองคำนวณรวมกับค่าใช้จ่ายที่ต้องเสียเพิ่มเติม เช่น ค่าประเมินราคา ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ ค่าประกันอัคคีภัย ซึ่งแต่ละธนาคารคิดค่าธรรมเนียมไม่เท่ากัน และมีเงื่อนไขที่ต่างกันด้วย เช่น บางธนาคารให้ทำประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ (MRTA) หรือต้องสมัครผลิตภัณฑ์เสริมจึงจะได้รับอัตราดอกเบี้ยโปรโมชัน เช่นนี้ก็จะมีค่าเบี้ยประกันเพิ่มขึ้นอีกส่วน ทั้งหมดนี้เป็นต้นทุนที่ต้องนำมาหักลบกัน เพื่อเปรียบเทียบดูว่าประหยัดกว่าสัญญาเดิมเท่าไหร่ และเลือกสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้านที่คุ้มค่าที่สุด

         หลายธนาคารมีโปรโมชันดึงดูดใจให้มาเป็นลูกค้า เช่น ให้อัตราดอกเบี้ยพิเศษสำหรับลูกค้าบางกลุ่ม หรือกลุ่มวิชาชีพเฉพาะ ให้ส่วนลดค่าประเมินหลักประกัน หรือฟรีค่าจดจำนอง เป็นต้น เราควรติดตามข่าวสารจากช่องทางต่าง ๆ ของธนาคารเอาไว้จะได้ไม่พลาดสิทธิพิเศษเหล่านี้ที่จะช่วยเซฟค่าใช้จ่ายได้มาก

          การซื้อบ้านคือการลงทุนระยะยาวที่ควรวางแผนให้เหมาะสมกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงได้เสมอ ดังเช่นในสภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น หากเราเตรียมตัวและบริหารจัดการเงินให้ดี ด้วยการเลือกสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ ออมเงินไว้โปะหนี้บ้านเป็นประจำ และรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์ทุก ๆ 3-5 ปี เพื่อลดดอกเบี้ย เพียงเท่านี้ก็จะสามารถเคลียร์หนี้และเป็นเจ้าของบ้านได้ไวสมใจปรารถนา