ซื้อบ้าน-คอนโด ในช่วง COVID-19 วิกฤต หรือ โอกาส ?

          ยุคโควิด 19 แบบนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังแข่งขันกันร้อนแรงสุด ๆ เพราะมีโปรโมชั่นลด แลก แจก แถม ออกมาเพียบ แต่ก่อนที่จะซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ในช่วงนี้ เราต้องรู้อะไรบ้าง ตามมาอ่านกัน


          การระบาดของ COVID-19 ถือเป็นวิกฤตสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ เห็นได้จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยังมีบ้านและคอนโดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และภาคกลาง* ที่อยู่ระหว่างรอขายสูงถึง 175,754 หน่วย ซึ่งมีมูลค่ารวมถึงเกือบแปดแสนล้านบาท ดังนั้น จะเห็นว่าที่ผ่านมาตั้งแต่ต้นปี หลาย ๆ โครงการมีการแข่งขันลดราคาและจัดโปรโมชั่นต่าง ๆ เพื่อจูงใจให้กับผู้ซื้อ ว่าแต่...เราควรซื้อบ้านในช่วงนี้ไหมนะ หรือข้อดี-ข้อพิจารณาอะไรบ้าง กระปุกดอทคอม นำข้อมูลที่น่าสนใจจาก K-Expert มาให้อ่านกัน ก่อนตัดสินใจ

ข้อดีของการซื้อบ้านในช่วงนี้

          สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ในปีนี้ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวน์โฮม คอนโด ช่วงนี้ถือว่าเป็นจังหวะในการหาข้อมูลและต่อรองกับผู้ขาย ซึ่งอาจทำให้ได้ของราคาถูกอย่างไม่น่าเชื่อ ซึ่ง K-Expert ได้รวบรวมข้อดีต่าง ๆ ที่ทำให้น่าตัดสินใจซื้อในช่วงนี้ มาด้วยกัน 2 ข้อดีหลัก ๆ ได้แก่

1. ราคาถูก เงื่อนไขดี ค่า FEE ไม่ต้อง

          ช่วงนี้เราจะเห็นโฆษณาเกี่ยวกับโปรโมชั่นที่เกิดขึ้นของบ้านและคอนโด โผล่ขึ้นมาในสื่อต่าง ๆ มากมาย เช่น Facebook, LINE, ป้ายโฆษณา แม้กระทั่งหน้าเว็บไซต์ของเจ้าของโครงการเอง โดยจัดโปรโมชั่นหนักมาก เพื่อให้ลูกค้าตัดสินใจทันที ถ้ายังไม่พอใจราคาก็ยังสามารถต่อรองกับพนักงานขายได้อีก

          โปรโมชั่นที่ว่า เช่น ลดราคา 500,000 บาท ลดราคาสูงสุด 70% รับ Cash Back 20% หรือรับเป็นเงินคืน 500,000 บาท หรือบางที่ก็มีเงื่อนไขดี ๆ มานำเสนอเพิ่ม เช่น อยู่ฟรี 2 ปี (ฟรีต้นและดอก) ฟรีดอกเบี้ย 2 ปีแรก รับเป็นของแจก ของแถม รวมไปถึงค่า FEE หรือค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ก็ไม่ต้องจ่าย เช่น ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน ฟรีค่าส่วนกลาง 10 ปี เป็นต้น ส่วนจะมากจะน้อยขึ้นอยู่กับราคาตั้งต้นของแต่ละโครงการ

          แล้วโปรโมชั่นแบบไหนคุ้มที่สุดสำหรับเราล่ะ แนะนำให้ลองคำนวณกลับมาเป็นตัวเงินแล้วเปรียบเทียบความคุ้มค่าอีกครั้งหนึ่ง เช่น ซื้อคอนโด 2 ล้านบาท ถ้ามีโปรโมชั่นให้เลือกระหว่างรับส่วนลด 2 แสนบาท กับอยู่ฟรี 2 ปี เราลองคิดเป็นจำนวนเงินคร่าว ๆ เช่น อยู่ฟรี 2 ปี กู้ 2 ล้านบาท ผ่อนเดือนละประมาณ 10,000 บาท รวม 2 ปี ก็คิดเป็นเงินประมาณ 240,000 บาท อย่างนี้เราก็ควรจะเลือกอยู่ฟรี 2 ปี เพราะคุ้มค่ากว่า หากต้องเลือกรับเพียงอย่างเดียว เป็นต้น

          อย่างไรก็ตาม แนะนำให้อ่านเงื่อนไขให้ละเอียดด้วย เช่น อยู่ฟรี 2 ปี โดยไม่ต้องผ่อน โครงการผ่อนแทนให้ ซึ่งสามารถคำนวณคร่าว ๆ ได้ตามตัวอย่างที่เล่ามา แต่หากเป็นเพียงการพักชำระดอกเบี้ยไว้แล้วรอเราไปผ่อนหนี้ส่วนนี้หลังผ่าน 2 ปีไปแล้ว ผลประโยชน์ที่ได้คงเป็นเพียงการชะลอจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นออกไปเท่านั้น โดยไม่สามารถมองเป็นส่วนลดใด ๆ ได้

2. อยากกู้ซื้อ ถือเป็นจังหวะที่ดี

 
          นอกจากบ้านและคอนโดจะราคาถูกแล้ว หากใครต้องการกู้เงินเพื่อซื้อในช่วงนี้ถือว่าเป็นจังหวะที่ดี เพราะสามารถขอสินเชื่อกับทางธนาคารได้ง่ายขึ้นจาก 3 ปัจจัย ดังต่อไปนี้

          - ได้ดอกเบี้ยถูก ธนาคารหลาย ๆ แห่งได้มีการปรับลดดอกเบี้ยสินเชื่อแบบลอยตัวลง เช่น MRR MLR ตามนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของทางธนาคารแห่งประเทศไทย ดังนั้น การที่ดอกเบี้ยต่ำลง ทำให้เรามีต้นทุนการกู้ที่ถูกลง และยอดผ่อนต่อเดือนน้อยลง เช่น ถ้าเรากู้บ้าน 2 ล้านบาท ปัจจุบันยอดผ่อนต่อเดือนจะอยู่ที่ประมาณ 8,000-11,000 บาท ซึ่งหากเทียบกับอัตราดอกเบี้ยในช่วงปีก่อนหน้า อาจต้องผ่อนถึงประมาณ 12,000-14,000 บาทเลย

          - เข้าถึงสินเชื่อได้ง่าย ตามปกติแล้วรายได้ขั้นต่ำของผู้กู้แต่ละรายจะอยู่ที่เดือนละ 15,000 บาท แต่ปัจจุบันหากเรามีรายได้ไม่ถึงเกณฑ์ การกู้ร่วมก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง โดยถ้าผู้กู้ร่วมทั้งหมดมีรายได้รวมกันถึง 15,000 บาท ก็สามารถกู้ซื้อบ้านได้ โดยปัจจุบันธนาคารเปิดโอกาสให้มีผู้กู้ร่วมได้ไม่เกิน 3 คน (รวมตัวผู้กู้เป็น 3 คน) โดยผู้กู้ร่วมนั้นต้องเป็นญาติสนิทหรือคู่สมรสของผู้กู้

          - กู้ได้เต็มจำนวน สำหรับคนที่อยากกู้ซื้อบ้านของตัวเองเป็นหลังแรก ช่วงนี้เป็นโอกาสดี เพราะอาจขอกู้กับธนาคารได้เต็มมูลค่าบ้านหรือคอนโด (สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 10 ล้าน) จากเดิมที่สูงสุดได้เพียง 90-95% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อ-ขายเท่านั้น แต่จะขอกู้ได้เต็มมูลค่าหรือไม่นั้น ต้องพิจารณาข้อมูลอื่น ๆ เพิ่มเติมด้วย เช่น รายได้ อาชีพ ภาระผ่อนหนี้เดิม ประวัติการผ่อนชำระ เป็นต้น

ปัจจัยต้องดูก่อนตัดสินใจ

 
          การซื้อที่อยู่อาศัยเพียงแค่เพราะราคาถูก และกู้ได้ง่าย อาจยังไม่เพียงพอให้ตัดสินใจ เพราะบ้านเป็นความสุขทั้งชีวิตของเรา ถือเป็นการตัดสินใจครั้งสำคัญในชีวิต เราจึงต้องเลือกซื้ออย่างมีสติ โดยพิจารณาอีกหลายปัจจัย ได้แก่

1. ดูเงินในกระเป๋า

          หากเลือกที่จะกู้ธนาคาร ต้องดูให้ดีว่าวันนี้เรามีรายได้ที่มั่นคงไหม ยิ่งช่วงนี้ยังอยู่ในช่วงที่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 หลาย ๆ บริษัทอาจยังมีแผนปรับลดพนักงานหรือลดเงินค่าจ้างบางส่วน หากกู้ไปแล้วต้องมั่นใจว่าเราจะมีเงินไปจ่ายธนาคารได้ทุกเดือน K-Expert ขอแนะนำให้ภาระผ่อนหนี้ต่าง ๆ ต่อเดือนรวมกันสูงสุดไม่ควรเกิน 40% ของรายได้แต่ละเดือน

          เช่น เงินเดือน 20,000 บาทต่อเดือน ไม่ควรผ่อนเกินเดือนละ 8,000 บาท เพื่อให้มีเงินเดือนเหลือไปเป็นค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันและเงินออม นอกจากนี้การซื้อที่อยู่อาศัยยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามมาอีก เช่น ค่าตกแต่งก่อนเข้าอยู่ ก็ควรมีเงินเตรียมไว้อีกสัก 10% ของมูลค่าบ้าน เช่น บ้านหรือคอนโดมูลค่า 2 ล้านบาท ก็ควรเตรียมเงินส่วนนี้ไว้สัก 2 แสนบาท เป็นต้น

2. เลือกโครงการให้ดี

          - โครงการระหว่างก่อสร้าง ความน่าเชื่อถือของโครงการ มีความสำคัญอย่างยิ่ง แนะนำให้เลือกโครงการของบริษัทที่มีชื่อเสียงและมีความมั่นคงสูง เช่น บริษัทที่อยู่ใน SET50 โดยลองเช็กได้ที่เว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพราะด้วยภาวะอย่างนี้แล้ว ถ้าเลือกโครงการไม่ดีอาจจะได้ห้องร้าง หรือบ้านที่มีแต่โครงเหล็กเท่านั้น

          - โครงการพร้อมอยู่ แนะนำให้สำรวจตลาดเยอะหน่อย อย่าดูเพียงแห่งเดียวแล้วรีบตัดสินใจ ลองเปรียบเทียบตัวเลือกเพิ่มเติมในบริเวณที่ใกล้กัน ดูขนาดพื้นที่ใช้สอยให้เพียงพอกับครอบครัว ทำเลที่ตั้งง่ายต่อการไปทำงานหรือโรงเรียนลูก ความปลอดภัย สิ่งอำนวยความสะดวกใกล้ ๆ เช่น ตลาด ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น

          สุดท้ายนี้ ของถูกและดีจะมีจริงได้ ถ้าเรามีสติ อย่าเพิ่งรีบร้อนตัดสินใจ ให้รู้จักเปรียบเทียบความคุ้มค่าทั้งโปรโมชั่นของโครงการและธนาคาร แต่หากเปรียบเทียบดีแล้ว คิดว่าในวิกฤตนี้เป็นโอกาสที่ดีและมีความพร้อมก็ซื้อได้เลย

ขอบคุณข้อมูลจาก