อสังหาฯ ของคุณเป็นทรัพย์สินหรือหนี้สินกันแน่ ?

อสังหาฯ ของคุณเป็นทรัพย์สินหรือหนี้สินกันแน่
อสังหาฯ ของคุณเป็นทรัพย์สินหรือหนี้สินกันแน่

เกริ่นนำโดยกระปุกดอทคอม
ขอขอบคุณภาพประกอบจาก terrabkk.com

          เป้าหมายหลัก ๆ ของหลายคนคือการมีบ้าน คอนโด ที่ดิน ไว้ในครอบครอง แต่ก่อนที่จะตัดสินใจจรดปากกาเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ลองมาดูข้อมูลจาก terrabkk.com แล้วพิจารณากันให้ดีก่อนว่า อสังหาริมทรัพย์ที่คุณอยากเป็นเจ้าของ ที่จริงแล้วสำหรับคุณมันคือ “ทรัพย์สิน” หรือ “หนี้สิน” กันแน่ !


อสังหาฯ ของคุณเป็นทรัพย์สินหรือหนี้สินกันแน่

          ความน่ากลัวในการลงทุนอสังหาฯ คือการมีเป้าหมายไม่ชัดเจน ดังนั้น TerraBKK Research ขอกล่าวถึงประเด็นที่น่าสนใจ เพื่อเป็นแนวคิดสำหรับผู้ที่สนใจในการพิจารณาว่า อสังหาฯ ที่ทำการลงทุนนั้น เป็น “ทรัพย์สิน” หรือ “หนี้สิน” กันแน่ ? ขอเริ่มต้นด้วยการทำความเข้าใจ เรื่องงบดุล (Balance Sheet) แบบง่าย ๆ ว่าเป็นงบที่แสดงถึงฐานะทางการเงินของบุคคลหรือกิจการ ณ วันใดวันหนึ่ง ถึงจำนวนสินทรัพย์ หนี้สิน และส่วนของเจ้าของ ซึ่งมีสมการความสัมพันธ์ ดังนี้


อสังหาฯ ของคุณเป็นทรัพย์สินหรือหนี้สินกันแน่

          ซึ่งการลงทุนอสังหาฯ สักแห่ง ย่อมมีรายรับ-รายจ่ายเกิดขึ้นตลอดเวลา หากเปรียบเสมือนเป็นตาชั่ง 2 แขน แขนหนึ่งสำหรับ "รายรับ" เช่น ค่าเช่า ประหยัดค่าเดินทาง ฯลฯ อีกแขนหนึ่งสำหรับ "รายจ่าย" เช่น ค่าผ่อนงวดธนาคาร ค่าซ่อมแซม ฯลฯ แสดงว่าการลงทุนอสังหาฯ นั้น สามารถให้ผลตอบแทนได้ทั้งรูปแบบ "ผลกำไร" (รายรับ > รายจ่าย) และ "ผลขาดทุน" (รายรับ < รายจ่าย) ที่จะกลายเป็นภาระหนี้สิ้น จากความประมาทในการลงทุน มองข้ามรายละเอียดให้ครบถ้วนก่อนตัดสินใจลงทุน ดังเหตุการณ์ที่เคยเกิดขึ้นจริงของ นางสาวลองดู ดังนี้

          “เมื่อปี 2548 นางสาวลองดู ซื้อคอนโดมือสองต่อจากเพื่อนที่ทำงาน แถวประชานิเวศน์ ที่ราคา 1.9 ล้านบาท (กู้แบงก์ 1.8 ล้านบาท ทุนตนเอง 100,000 บาท) เพื่อย่นระยะเวลาเดินทางทำงาน และดีกว่าจ่ายค่าเช่ารายเดือน อยู่อาศัยมา 5 ปี (พ.ศ. 2549-2553) ก็เปลี่ยนใจกลับไปอยู่อาศัยที่บ้าน จึงประกาศปล่อยเช่าคอนโด และสามารถปล่อยเช่าได้ เดือนละ 7,000 บาท เป็นเวลา 3 ปี ( พ.ศ. 2554-2556) ปัจจุบัน นางสาวลองดู ต้องการขาย และมีคนเสนอซื้อที่ราคา 1.9 ล้านบาท เท่าราคาตลาด (นางสาวลองดู มีรายได้เดือนละ 30,000 บาท จ่ายอัตราภาษีเงินได้ 5% ตามขั้นบันได)”

          จึงขอจับประเด็นสำคัญด้วยความเข้าใจง่าย ๆ เพื่อนำไปประยุกต์ใช้ในการลงทุนอสังหาฯ ตามช่วงเวลาต่าง ๆ เช่น ณ เวลาซื้อ, เวลาถือครอง และเวลาขาย ดังนี้


1. ณ เวลาซื้อ มีประเด็นที่น่าสนใจ ดังนี้

อสังหาฯ ของคุณเป็นทรัพย์สินหรือหนี้สินกันแน่

         1.1 ทันทีที่ตัดสินใจซื้อ จะเกิดรายจ่ายทันที 135,000 บาท คิดเป็น 7% ของราคาทรัพย์ อาจเห็นว่าใช้จำนวนเงินทุนเริ่มต้นไม่สูง แต่อย่าลืมคำนึงถึงภาระหนี้ก้อนโตที่กำลังจะเกิดขึ้น 1.8 ล้านบาท (ไม่รวมดอกเบี้ย)

         1.2 ค่าใช้จ่าย ณ สำนักงานที่ดิน 30,690 บาท คือ จดจำนอง (1% ของเงินกู้ = 18,000 บาท) และค่าธรรมเนียมการโอน แบ่งครึ่งกับผู้ขาย (1% ราคาประเมิน = 12,690 บาท)

           ค่าอากรแสตมป์ และภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย ควรเป็นหน้าที่ของผู้ขายเพราะเป็นผู้รับรายได้จากการขาย ทั้งนี้หากผู้ซื้อและผู้ขายพึ่งพอใจในการหารครึ่งก็สามารถทำได้ แต่ผู้ซื้อจะเกิดความเสียเปรียบในการซื้อ-ขาย


2. ณ เวลาการถือครอง มีประเด็นที่น่าสนใจ (ตัวอย่างแสดงผลปีแรกของแต่ละช่วงเวลา) ดังนี้

อสังหาฯ ของคุณเป็นทรัพย์สินหรือหนี้สินกันแน่

         2.1 ในช่วงอาศัยอยู่เอง พบว่า ให้ผลขาดทุน เพราะได้รายรับน้อยกว่าภาระรายจ่ายกว่า 37,000 บาทต่อปี นอกจากนี้ควรให้ความสำคัญกับค่าใช้จ่ายอื่นที่หักลบกัน ว่าคุ้มค่ากับการประหยัดเวลาและการลงทุนครั้งนี้อย่างแท้จริงหรือไม่

         2.2 ในช่วงประกาศเช่า พบว่า ให้ผลขาดทุน เพราะนางสาวลองดู จำต้องควักเงินทุนตนเองสำหรับส่วนต่างรายจ่ายกว่า 1 แสนบาทต่อปี ทั้งนี้เกิดจากจุดบอดที่ นางสาวลองดู ประมาทในการลงทุน

           เรื่องคุณภาพคอนโด ไม่สังเกตเห็นปัญหาที่จอดรถ รวมทั้งศึกษาคู่แข่งภายในอาคาร ทำให้ตกอยู่ในภาวะบีบคั้น เสียโอกาสทางรายได้ เพราะหากต้องการผู้เช่าโดยเร็ว ก็ต้องลดค่าเช่าลง

           เรื่องปัญหาผู้เช่าเบี้ยวค่าเช่า ห้องเสียหาย ยิ่งเปลี่ยนผู้เช่าเท่าไหร่ ต้นทุนการปรับปรุงห้อง (5,000 บาทต่อครั้ง) ก็ยิ่งสูงเท่านั้น

           เรื่องการลดหย่อยภาษีเงินได้ เป็นไปตามดอกเบี้ยจ่ายจริง ไม่เกิน 100,000 บาท เช่น ปีแรกนางสาวลองดูได้รับเงินคืนจากการลดหย่อยภาษี 2,631 บาท เป็นต้น


3. ณ เวลาขาย มีประเด็นที่น่าสนใจ ดังนี้

อสังหาฯ ของคุณเป็นทรัพย์สินหรือหนี้สินกันแน่

         3.1 การขายอสังหาฯ ไม่ควรมองข้ามผลขาดทุนในช่วงถือครอง การลงทุนของ นางสาวลองดู ให้ผลขาดทุนสะสมช่วงถือครองถึง 481,996 บาท

         3.2 ค่าใช้จ่าย ณ สำนักงานที่ดิน 66,605 บาท คือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (31,725 บาท), ค่าอาการแสตมป์ (0.5% ของราคาขาย = 9,500 บาท) และเนื่องจากต้องการขายออกให้เร็วที่สุด จึงจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนเพียงคนเดียว (2% ของราคาประเมิน = 25,380 บาท) ทำให้เสียเปรียบในการขาย

         3.3 ความประมาทในการเลือกลงทุนอสังหาฯ ไม่มีศักยภาพ จำต้องขายที่ราคาทุน เพราะไม่สามารถประกาศขายในราคาสูงได้


          กล่าวสรุปได้ว่า อสังหาฯ ของ นางสาวลองดู ล้วนก่อภาระหนี้สินทั้งสิ้นเพราะตลอดช่วงเวลาการถือครองทั้งอยู่อาศัยเอง และปล่อยเช่า แต่มีภาระรายจ่ายมากกว่ารายรับ ทำให้ขาดทุนสะสมถึง 481,996 บาท จนกระทั่งการขายที่ราคาทุน เนื่องจากความประมาทในเลือกทรัพย์ที่ไม่มีศักยภาพ ทำให้การลงทุนครั้งนี้ ขาดทุนสุทธิทั้งสิ้น 85,283 บาท


          ท้ายนี้ขอสรุปว่า การตัดสินว่าอสังหาฯ ว่า แท้จริงแล้วคือ "ทรัพย์สิน" หรือ "หนี้สิน" นั้น ต้องพิจารณาอย่างละเอียด เพราะหากมีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุน ผลลัพธ์ ย่อมมีทั้ง "ขาดทุน" หรือ "กำไร" และผลตอบแทน ย่อมขึ้นอยู่กับความพึ่งพอใจของผู้ลงทุนเอง




ติดตามข่าวเศรษฐกิจ การเงิน ภาษี สินเชื่อ บทความการเงินน่ารู้มากมาย



ขอขอบคุณข้อมูลจาก






คิดอย่างไรกับเรื่อง: อสังหาฯ ของคุณเป็นทรัพย์สินหรือหนี้สินกันแน่ ? ?

รอโหลดข้อความของเพื่อน ๆ ด้านล่างนี้สักครู่ แล้วร่วมแสดงความคิดเห็นของคุณได้เลย !

หุ้นไทยวันนี้

ราคาทองวันนี้

วันที่ 20 ม.ค. 2560 , 09:28 น.
  • รับซื้อขายออก
  • ทองแท่ง20,100.0020,200.00
  • ทองรูปพรรณ19,738.3220,700.00
อสังหาฯ ของคุณเป็นทรัพย์สินหรือหนี้สินกันแน่ ? โพสต์เมื่อ 25 สิงหาคม 2557 เวลา 16:43:23 2,344 อ่าน แสดงความคิดเห็น
TOP